Ekspropriasjons -leietakers erstatningsrettslige vern

12.02.2004, HR-2004-00311-A, (sak nr. 2003/1154), sivil sak, anke
Tvistemålsloven § 180 første ledd jf. skjønnsprosessloven § 54 b første ledd tredje punktum og skjønnsprosessloven § 54 a
A mf.l (advokat Even Berg) mot Skedsmo kommune (advokat Svein Arild Pihlstrøm)
Oftedal Broch, Mitsem, Flock, Tjomsland og Dolva

Saken gjaldt tre leieavtalers erstatningsrettslige vern ved ekspropriasjon. Tre leietakere hadde langsiktige leiekontrakter til to eiendommer i samme kvartal i X. Den ene leiekontrakten gjaldt leie av en del av tomten, der leietakeren hadde et gatekjøkken. De to andre gjaldt leie av forretningslokaler. Etter reguleringsplanen som gjaldt da leiekontraktene ble inngått, skulle de to husene på eiendommene rives og eiendommene dels helt ut bebygges og dels legges ut til parkområde. Det ble senere vedtatt ny reguleringsplan, som forutsatte full utbygging av hele kvartalet.

Da utbyggingen skulle iverksettes, reiste kommunen ekspropriasjonssak mot leietakerne. I underskjønnet ble leieavtalene i prinsippet kjent erstatningsberettiget, men for to av avtalene ble erstatningen satt til 0, fordi retten kom til at det ikke var lidt noe tap. Lagmannsretten kom ut fra en tolkning av avtalene til at leiekontraktene ikke hadde ekspropriasjonsvern. Høyesterett kom til samme resultat. I leiekontraktene var det angitt at "gjeldende reguleringsplan" hadde "prioriterende virkning" for leiekontraktene. Da reguleringsplanen forutsatte at den bestående bebyggelse skulle rives og grunnen helt ut skulle disponeres til ny bebyggelse eller park, tolket Høyesterett denne klausulen slik at iverksettelse av utbygging etter reguleringsplanen var en opphørsgrunn etter kontraktene. Flere tolkningsmomenter trakk i samme retning. Leietakerne hevdet subsidiært at utbygging ikke hadde skjedd etter "gjeldende reguleringsplan", dvs. den som gjaldt da leiekontraktene ble inngått. Høyesterett fant ingen fornuftig grunn for en slik avgrensning. Flere atter subsidiære grunnlag førte heller ikke frem. Innehaveren av gatekjøkkenet krevde, uavhengig av leiekontraktene, erstatning for bygget som gatekjøkkenet ble drevet fra, idet han fremholdt at bygget var lovlig plassert på tomten. Høyesterett konstaterte at når leiekontrakten bortfalt, hadde han ikke lenger rett til å ha bygget stående. Da bygget heller ikke hadde verdi for utbygger, var det ikke noe grunnlag for å kreve erstatning.
Til toppen