Fastsetjing av festeavgift - festerente

03.02.2004, HR-2004-00218-A, (sak nr. 2003/691), sivil sak, anke
Tomtefesteloven §§ 11 og 13
Førde Autoco Eiendom AS (advokat Pål Magne Bakka) mot Unni Bruland Aasen mfl. (advokat Endre Grande)
Bruzelius, Gjølstad, Gussgard, Mitsem og Dolva

Saka galdt spørsmålet om ei fastsett festerente med urette gir dobbeltkompensasjon for inflasjon ved utrekninga av festeavgift når kontrakten også inneheld ein reguleringsklausul.

Eigarane av ein næringseigedom i Førde kravde avtaleskjønn til fastsetjing av festeavgifta i ein festekontrakt på 40 år. Partane var einige om grunnprisen, 300 kr per m2 samt om regulering av festeavgifta kvart femte år med 100 prosent av konsumprisindeksen. Men det blei ikkje oppnådd semje om rentesatsen som skal nyttas ved utrekninga av festeavgifta. Dette var det einaste skjønnstemaet til retten. Heradsretten fastsette festeavgifta til 6,5 prosent. Skjønnet la til grunn at det skulle takas omsyn til bortfestars samla avkasting, slik at når indeksregulering kompenserer for prisstigning, skal denne ikkje i tillegg kompenseras gjennom festerenta. Retten tok utgangspunkt i nominell langtidsrente, men gjorde eit frådrag for venta inflasjon og ga eit tillegg for å kompensere for at den reguleringa som var avtalt, ikkje gir full kompensasjon for prisstigninga. Festaren kravde overskjønn. Lagmannsretten opprettheldt dei 6,5 prosent til skjønnsretten, men uttalte at den ikkje kunne leggje utslagsgjevande vekt på at sosialøkonomisk teori tilviser at realrente representerer "rett" rente i festeforhold. Retten vurderte kva som ville vere ei normal rimeleg avkastning av dei verdiane som festearealet representerer, dersom arealet var blitt selt og pengane plassert på annan måte, samt kva som var gjengs festeavgift ved nye tilsvarande avtaler på staden. Festaren anka overskjønnet til Høgsterett. Anken galdt prinsipalt rettsbruken og subsidiært saksbehandlinga, uklare skjønnsgrunnar. Høgsterett kom til at anken ikkje kunne føre fram. Sjølv om festeavgift fastsett etter ei nominell rente i kombinasjon med eit vedtak om oppjustering i samsvar med inflasjonen, ut frå ei økonomisk vurdering inneber ein såkalla dobbeltkompensasjon, gir korkje loven eller førearbeid grunnlag for å slå fast at rett rettsbruk ville vere å nytte ei realrente som festerente ved førstegongs fastsetjing av festeavgifta. Det ville også vere eit markant brot på praksis på dette området, der det er avtalefridom, og marknaden såleis er avgjerande for festerenta.
Til toppen