Tolkning av "innredet til beboelse" - særlig for garasjer/kommunal forkjøpsrett

24.02.2004, HR-2004-00378-A (sak nr. 2003/1144) sivil sak, anke
Lov om kommunal forkjøpsrett § 1
Staten v/Kommunal- og regionaldepartementet (Regjeringsadvokaten v/advokat Amund Noss) mot Borettslaget Haakon Tveters vei 8 (advokat Jan-Erik Nielsen)
Oftedal Broch, Mitsem, Rieber-Mohn, Stabel og Aasland

Saken gjaldt vilkårene for forkjøpsrett på vegne av beboerne til en eiendom etter lov 29. april 1977 nr. 34 om kommunal forkjøpsrett til leiegårder - leiegårdsloven. Eiendommen bestod av et kjøpesenter og et høyhus med til sammen 60 mindre 1, 2 og 3-roms leiligheter, samt et garasjeanlegg i kjelleretasjen. Kommunen hadde forkjøpsrett såfremt mer enn halvparten av eiendommens bruksareal var "innredet til beboelse", lovens § 1. Det avgjørende spørsmålet var om garasjeanlegget falt inn under dette begrepet.

Kommunen - og etter klage fylkesmannen - hadde lagt til grunn at de parkeringsplasser som faktisk ble leiet av leilighetenes beboere på tidspunktet for salg av eiendommen måtte tillegges boligdelen, mens Oslo tingrett kom til at bare dersom leie av parkeringsplass var et vilkår for leie av leilighet, skulle den tillegges boligdelen. Ingen leilighet hadde en slik kontrakt. Både fylkesmannen og tingretten kom til at næringsdelen av bygget var størst. Lagmannsretten avgjorde spørsmålet etter en helhetsbetraktning om hva som var naturlig ut fra hvilke formål parkeringsanlegget skulle dekke og ut fra veiledende normer for parkeringsplasser i bydelen. Ut fra et forsiktig anslag la lagmannsretten til grunn en halv parkeringsplass pr. leilighet, dvs. 30 av totalt 67 plasser. Med denne fordelingen ble boligdelen størst, og kommunen hadde forkjøpsrett. Høyesterett fant enstemmig ut fra lovens formål og forarbeider at deler av garasjeanlegget etter nærmere kriterier skulle tilordnes boligdelen. Flertallet (3) mente det måtte oppstilles en regel som var lett å praktisere og som i minst mulig grad ledet til tvist om løsningen. Lagmannsrettens helhetsvurdering fylte ikke dette krav. Men også mot en løsning basert på kontraktsforholdet til parkeringsplassene, hadde flertallet innvendinger. Gårdeieren ville regelmessig kunne avgjøre kontraktsformen, og leieforholdene kunne også manipuleres i forkant av et salg. Flertallet fant at dersom det ikke forelå klare holdepunkter for garasjeanleggets fordeling mellom byggets ulike funksjoner, skulle den generelle regel være å fordele garasjeanlegget etter forholdet mellom næringsdel og boligdel i eiendommen for øvrig. Dette ledet til at boligdelen ble størst, og lagmannsrettens dom ble stadfestet. Mindretallet (2) mente at det måtte foretas en vurdering av hvordan garasjeanlegget ble benyttet, og at begrepet "innredet til beboelse" forutsetter en forholdsvis nær tilknytning til beboelsesformålet. Garasjeanlegget ble imidlertid drevet som et hvilket som helst garasjehus, der beboerne kunne leie plass på linje med andre interesserte. Dette talte med styrke for at hele garasjeanlegget måtte regnes som næringsareal. Det kunne imidlertid ikke utelukkes at også en festnet faktisk bruk, uten forankring i leieretten til leilighetene, kan føre til at deler av et garasjeanlegg ansees som boligareal. Men i dette tilfellet var også den andelen av anlegget som faktisk ble disponert av leietagerne for liten til - sammen med øvrig boligareal - å utløse en forkjøpsrett.
Til toppen