Erstatning ved ekspropriasjon av grunn.

26.04.2004, HR-2006-00700-A, (sak nr. 2005/1728), sivil sak, anke
Skjønnsloven § 38 sammenholdt med tvistemålsloven § 392 andre ledd. Skjønnsloven § 54 b jf. § 54
Stange kommune (advokat Johs. Thallaug( mot Asbjørn Sætre Halvorsen (advokat Arne Meltvedt)
Skoghøy, Kaasen, Støle, Rieber- Mohn og justitiarius Schei

Saken gjaldt fastsettelse av erstatning ved ekspropriasjon av grunn som i reguleringsplan var avsatt til "allmennyttige formål - skole/barnehage". Stange kommune vedtok i 2004 å ekspropriere ca. 14,2 dekar grunn fra Tokstad gård på Ottestad i Stange kommune til utvidelse av tomten for Steinerskolen på Hedemarken. Ekspropriasjonsarealet var regulert til "allmennyttige formål - skole/barnehage". Tokstad gård benyttes som landbrukseiendom, og etter det lagmannsretten hadde lagt til grunn, var det intet som tydet på at gården ville bli omregulert til noe annet enn jordbruksområde.

I skjønn av Hedemarken tingrett ble erstatningen fastsatt ut fra arealets bruksverdi til jordbruksformål til kr 22,50 per kvadratmeter. Grunneieren begjærte overskjønn for Eidsivating lagmannsrett, som fastsatte erstatningen ut fra salgsverdien som skoletomt til kr 250 per kvadratmeter. Etter Høyesteretts oppfatning hadde lagmannsretten anvendt ekspropriasjonserstatningsloven § 5 uriktig når den hadde utmålt erstatningen på grunnlag av salgsverdien som skoletomt, og opphevde overskjønnet. For at det skal kunne gis salgsverdierstatning på grunnlag av den bruk eiendommen er regulert til, må det finnes et marked for salg av eiendommen til utnyttelse i samsvar med reguleringsformålet. Dette innebærer for det første at reguleringsformålet etter sin art må appellere til markedet. For det andre må det finnes et marked for salg av den konkrete eiendom til det aktuelle reguleringsformål. På samme måte som en regulering til offentlige bygninger eller anlegg kan en regulering til private skoler eller barnehager som blir drevet som allmennyttige foretak på ikke-forretningsmessig basis, ikke ha noen markedsmessig appell. Med den beliggenhet arealet hadde, kunne det heller ikke tenkes noen annen interessent til dette enn Steinerskolen på Hedemarken. En erstatning for ekspropriasjonsarealet på grunnlag av hovedregelen om at reguleringsplanen skal legges til grunn, måtte derfor baseres på etablert bruk - dvs. landbruksdrift - med de endringer som kan skje innenfor rammen av plan- og bygningsloven § 31 nr. 1. Da den alternative regulering i dette tilfellet var landbruksformål, var det ikke nødvendig å ta noe bestemt standpunkt til hvorvidt det for regulering til private skoler skal gjøres det samme unntak fra hovedregelen som ved regulering til offentlige bygninger eller anlegg. På bakgrunn av prosedyren gav imidlertid Høyesterett uttrykk for at begrunnelsen for unntaket for offentlige bygninger og anlegg gjør seg gjeldende på tilsvarende måte ved regulering til formål som det offentlige har ansvar for å ivareta, men som i større eller mindre utstrekning blir overlatt til private å realisere på ikke-forretningsmessig basis, og at gode grunner derfor taler for å sidestille slike reguleringer med regulering til offentlige bygninger og anlegg.
Til toppen