Mangler ved fast eiendom, kravene til reklamasjon og selgerens adgang til å hindre prisavslag ved å tilby retting.

07.09.2006, HR-2006-01542-A, (sak nr. 2005/1429), sivil sak, anke
avhendingsloven § 3-1, § 3-2, § 4-10, § 4-12, § 4-19
Damir Brkanovic (advokat R. Morten Børslid) mot Boetablering AS (advokat Willy Dalheim), motanke Boetablering AS mot Halvorsen Grave-Transportservice AS (advokat Pål W. Lorentzen)

Rt-2006-1076

Dommere: Sverdrup, Endresen, Stang Lund, Bruzelius, Coward

Høsten 2001 ble det oppdaget fukt i en sokkelleilighet som Boetablering hadde oppført i 1997. Damir Brkanovic sendte to reklamasjonsbrev til Boetablering 16. oktober og 9. november 2001, vedlagt to fuktrapporter som konstaterte fukt over tålegrensen.

I det siste brevet ba Brkanovic om en avklaring av om Boetablering ville utbedre, og tilkjennega samtidig at han selv ville utbedre dersom svaret ble negativt. Boetablering svarte 29. november 2001 at selskapet ville initiere nødvendige tiltak, dersom det viste seg å være fukt over tålegrensen. Brkanovic svarte 5. desember at han ikke anså dette for et tilbud om retting, og at han derfor selv aktet å utbedre. Da Brkanovic startet utbedringene 21. januar 2002, ble det oppdaget en skade i grunnmuren og flere andre svakheter ved grunnmurs- og dreneringsarbeidet. Boetablering ble ikke varslet om dette. Boetablering meddelte 6. mars 2002 at selskapet - på bakgrunn av egne fuktmålinger - ikke fant at det forelå noen mangler ved leiligheten. Brkanovic krevde Boetablering for utbedringskostnadene på 181 002 kroner i brev 13. mai 2002. Boetablering varslet på sin side Halvorsen Grave-Transportservice om at selskapet ville bli holdt ansvarlig for mangler ved betong- og gravearbeidet. Tingretten og lagmannsretten kom til at Brkanovic hadde reklamert for sent, da han ikke hadde reklamert spesifikt over feilene som ble oppdaget under utbedringen i januar 2002. Lagmannsretten fant dessuten at Boetablerings adgang til utbedring var krenket, og at Brkanovic ikke under noen omstendighet hadde krav på erstatning. Høyesterett kom til at fukten i leiligheten representerte en mangel, jf. avhendingsloven § 3-1 første ledd og § 3-2, og at henvendelsene fra Brkanovic 16. oktober og 9. november tilfredsstilte kravene til reklamasjon i § 4-19 første ledd. Det var ikke nødvendig å reklamere på nytt da feilene i grunnmuren ble avdekket, da disse ikke representerte nye mangler. Høyesterett fant videre at Brkanovic ikke hadde tapt sin rett til å kreve prisavslag, da Boetablering ikke hadde tilbudt retting i samsvar med § 4-10 første ledd. Brkanovic ble tilkjent 181 002 kroner i prisavslag. I regressøksmålet kom Høyesterett til at Boetablering hadde reklamert for sent overfor Halvorsen Grave-Transportservice. Boetablering burde ha varslet Halvorsen da selskapet mottok reklamasjonene fra Brkanovic høsten 2001. Selskapet hadde således tapt sin rett til å gjøre mangelskrav gjeldende.

Les avgjørelsen i sin helhet

Til toppen