Spørsmål om det mellom to budgivere var inngått bindende, muntlig samarbeidsavtale om kjøp og rett til like andeler av store utmarksarealer

8.12.2006, HR-2006-02061-A, (sak nr. 2006/373), sivil sak, anke

Anders Kiær (advokat Espen Nyland) og Anne Ulvig (advokat Wenche Elizabeth Arntzen) mot Ola Mæle (advokat Johnny Johansen) (rettslig medhjelper: advokat Rasmus Asbjørnsen)

Rt-2006-1585

Dommere: Gussgard, Coward, Tønder, Rieber-Mohn, Gjølstad

I 2003 la Norske Skogindustrier ASA utmarksarealer på samlet nærmere 1,4 millioner dekar i Nord-Trøndelad ut for salg, under saken omtalt som Van Severen og Verran. Ekteparet Ulvig/Kiær og Ola Mæle var blant de som var interessert i et kjøp. Ulvig/Kiær var i tvil om sine finansieringsmuligheter og fikk kontakt med Mæle med sikte på et samarbeid.

Den første telefonsamtalen mellom Kiær og Mæle fant sted 31. oktober 2003, og i dagene som fulgte var det både skriftlig og telefonisk kontakt mellom dem. Kiær sendte Mæle to avtaleutkast og mottok ett utkast fra Mæle før utløpet av en budfrist 4. november.

Det andre utkastet fra Ulvig/Kiær gjaldt kjøp av Van Severen og bygget på at bare en av partene skulle by på eiendommen, alternativt at de skulle inngi et felles bud. Dersom en av partene fikk tilslaget, skulle den andre ha rett til å kreve ”inntil 50 % av eiendommene”, noe som også var foreslått i det første utkastet. Mæles utkast omfattet også Verran, og innebar at Mæle ville få rett til å overta vesentlig mer enn halvparten av eiendommene. Partene kom til enighet om at de hver for seg skulle by kr 153 millioner for Van Severen og Verran, noe de så gjorde 4. november.

Den 5. november sendte Ulvig/Kiær et nytt utkast til Mæle ut fra hans forslag og med en spesifisert fordeling av hvilke eiendommer hver av partene skulle ha førsteretten til å overta. Samme dag bad Norske Skogindustrier ASA om stadfestelse av bud innen 10. november kl 1200. Ulvig/Kiær mottok et nytt fordelingsforslag fra Mæle fredag 7. november, samme dag som de var i banken for å drøfte finansieringen, noe Mæle var kjent med. Ulvig/Kiær forsøkte i dagene som fulgte forgjeves å få kontakt med Mæle. Han mottok en uklar beskjed fra Kiær på sin telefonsvarer 10. november. Begge parter stadfestet sine bud på kr 153 millioner.

Ulvig/Kiær fikk sitt bud antatt. Mæle krevde deling av eiendommene, men Ulvig/Kiær mente at de ikke var forpliktet til noen deling. Mæle gikk til søksmål med krav om deling, subsidiært erstatning.

Tingretten frifant Ulvig/Kiær fullt ut. Lagmannsretten kom til at det ikke var inngått noen forpliktende avtale, men fant Ulvig/Kiærs opptreden under forhandlingene illojal, og de ble pålagt å dekke Mæles økonomiske tap. Ulvig/Kiær anket til Høyesterett, Mæle motanket.

Ulvig/Kiærs prinsipale anførsel var at det ikke ble inngått noen avtale ut over å by samme beløp 4. november. Mæle anførte at avtalen ikke var begrenset slik, men skulle gjelde så lenge de forhandlet, og at den omfattet rett til å kreve inntil 50 prosent av eiendommene.

Høyesteretts flertall – dommerne Gjølstad, Gussgard, Rieber-Mohn og Tønder – kom til at det 3./4. november ble inngått en muntlig samarbeidsavtale både om beløpsmessig like bud og om rett for begge til å overta inntil 50 prosent av eiendommene til selvkost dersom ett av budene ble antatt. Det ble lagt vekt på at partene hadde vært konkurrenter, og at formålet med forhandlingene var å oppnå større sikkerhet for et kjøp til en overkommelig pris. Det var en risiko for at Norske Skogindustrier ASA ville bestemme seg ut fra budene 4. november. Det fremsto som usannsynlig at de skulle være villige til å gi avkall på muligheten til å inngi det høyeste budet uten å få noe igjen. At avtalen ble inngått muntlig, ble ikke ansett påfallende i den spesielle situasjonen som forelå, med betydelig tidspress. Flertallet fant ikke at det skjedde noe i tiden frem til 10. november som rokket ved avtalen om å inngi like høye bud med gjensidig opsjonsrett.

Mindretallet – dommer Coward – fant at det, særlig ut fra det skriftlige materialet fra tiden forut for den mulige avtalen, ikke var inngått noen bindende avtale utover det å inngi like høye bud innen 5. november. Heller ikke erstatningskravet kunne føre frem.

Mæle fikk etter dette medhold i sin påstand i motanken om krav på å få overta til kostpris inntil 50 prosent av de eiendommene og ressursene som Ulvig/Kiær hadde kjøpt.

Les avgjørelsen i sin helhet 

Til toppen