Fastsettelse av festeavgift

Høyesteretts dom 3.12.2007, HR-2007-02022-A, (sak nr. 2006/1958, sivil sak, anke
Tomtefesteloven § 15 andre ledd
Morten Bøvre (advokat Helge Skaaraas) mot Kine Alm mfl. (advokat Tallag Andersen)

Rt-2007-1706

Dommere: Skoghøy, Flock, Tønder, Stabel, Tjomsland

Saken gjaldt spørsmålet om en bortfester av 25 festetomter for fritidshus i Larvik ved forlengelse av den opprinnelig avtalte festetid kunne kreve festeavgiftene fastsatt på grunnlag av tomteverdi, jf. tomtefesteloven § 15 andre ledd.

Kontraktene var inngått i tidsrommet 1967–75 for 40 år med rett for festerne til å kreve festetiden ”forlenget for 10 – ti – år av gangen så lenge den opprinnelige hytte på tomten er i god stand”. Den opprinnelig avtalte festetid løp ut i tiden 2007–2015. Kontraktene inneholdt følgende bestemmelse om regulering av festeavgiften:

”Ved forlengelse av festetiden etter pkt. 1, kan eieren kreve full revisjon av festeavgiften opp til prisnivået ved hver forlengelse. Festeavgiften kan av eier eller leier kreves regulert hvert 5. år. Første gang innen 5 år etter kontraktens underskrift. Reguleringen skjer i overensstemmelse med vanlige festeavgifter i omegnen, basisår 19.. .”

Spørsmålet om hvordan regulering skulle gjennomføres, ble brakt inn for domstolene ved avtaleskjønn, jf. skjønnsloven § 4. Tingretten kom til at de femårlige reguleringene innenfor den opprinnelig avtalte festetid måtte skje på grunnlag av konsumprisindeksen, men at bortfesteren ved forlengelse av festetiden kunne kreve oppregulering på grunnlag av tomteverdi. Festerne krevde overskjønn for så vidt gjaldt spørsmålet om hvordan festeavgiften skulle reguleres ved forlengelse. I motsetning til tingretten kom lagmannsretten til at også regulering ved forlengelse måtte skje på grunnlag av utviklingen i konsumprisindeksen, da det ikke kunne anses ”tvillaust” avtalt at avgiften skulle reguleres på annen måte, se tomtefesteloven § 15 første, jf. andre ledd. For Høyesterett bla saken behandlet i sammenheng med sak 2007/1084 (HR-2007-02021-A). Høyesterett stadfestet enstemmig lagmannsrettens overskjønn, men det var uenighet om begrunnelsen.

Fire dommere – Skoghøy, Tønder, Stabel og Tjomsland – kom til at bortfesteren var avskåret fra å kreve festeavgiften fastsatt på grunnlag av tomteverdien, da oppregulering til tomteverdi etter § 15 andre ledd bare kan kreves ved den ”første reguleringa som skjer frå 1. januar 2002 eller seinare”, og det etter 1. januar 2002 var blitt fremsatt krav om femårlig regulering på grunnlag av konsumprisindeksen. Den femte dommer – Flock – kom derimot til at den oppregulering som var krevd innenfor den opprinnelig avtalte festetid, ikke kunne frata bortfesteren adgangen til å kreve oppregulering til tomteverdi ved forlengelse.

De fire dommerne som kom til at oppregulering på grunnlag av tomteverdi var avskåret fordi det innenfor den opprinnelig avtalte festetid var krevd regulering etter konsumprisindeksen, var uenige om hvorvidt det kunne anses ”tvillaust” avtalt at avgiften ved forlengelse kunne kreves oppregulert til tomteverdi. Mens dommerne Tønder, Stabel og Tjomsland mente at det ”tvillaust” måtte anses å være inngått slik avtale, var dommer Skoghøy av motsatt oppfatning. Dommer Flock sluttet seg på dette punkt til dommer Skoghøys syn. Uenigheten om avtaletolkingen skyldtes først og fremst forskjellig syn på ledsagende tolkingsmomenter.

Les avgjørelsen i sin  helhet

Til toppen