Saken gjaldt krav om dagmulkt etter bustadoppføringslova § 18 og den inngåtte kjøpskontrakten

Høyesteretts dom, 10.05.2011, HR-2011-00952-A, (sak nr. 2010/1770), sivil sak, anke over dom

Naturbetong AS (advokat Per Christian Grant-Carlsen) mot Erik O. Jacobsen (advokat Joakim Marstrander)

Dommere: Bull, Normann, Øie, Indreberg, Tjomsland

Saken gjaldt krav om dagmulkt etter bustadoppføringslova § 18 og den inngåtte kjøpskontrakten. Saken ble behandlet sammen med sak nr. 2010/1690 (”Nye Major”), som i hovedsak gjaldt de samme problemstillingene.

AS Naturbetong ville rehabilitere og bygge om en bygning i Krusesgate i Oslo. Bygningen stod på Byantikvarens ”gul liste”, hvilket betydde at ethvert tiltak på eiendommen var søknadspliktig. Et arkitektfirma ble engasjert for å være ”ansvarlig søker” overfor Plan- og bygningsetaten. Ved en feil hadde firmaet unnlatt å få med i søknaden at man ønsket å foreta utskifting av vinduene. Da utskiftingen ble oppdaget, etter ca. et halvt års byggearbeid fra mars til september 2007, førte det til stans i byggearbeidene. En lang prosess startet da med Byantikvaren og Plan- og bygningsetaten om hva som skulle skje. På tross av hyppig purring fra Naturbetongs side fattet Plan- og bygningsetaten vedtak først i juli 2008.

Erik O. Jacobsen, kjøper av en av leilighetene, var blitt oppmerksom på prosjektet i mars 2007. Da han beså bygningen, var en visningsleilighet allerede ferdig, og byggearbeidene i full gang. Han inngikk en kontrakt der det stod ”[b]oligene er planlagt innflytningsklare i løpet av 3. kvartal 2007”. Dette var en formulering som hang igjen fra et utkast til prospekt laget i 2006 da man antok byggestart i 2. kvartal 2006, og som ved en feil ikke var blitt oppdatert. Byggestansen som følge av problemene med vinduene førte til at leiligheten først ble overtatt av Jacobsen i slutten av oktober 2008.

Høyesterett kom, som i saken om ”Nye Major”, til at kontrakten ikke bandt utbygger til overlevering innen utgangen av 3. kvartal 2007. Det var heller ikke grunnlag for å tolke formuleringen som en prognose som bandt selgeren til levering innen rimelig tid etter utgangen av 3. kvartal 2007.

Allerede ved kontraktsinngåelsen var ledelsen i Naturbetong klar over at det ikke ville være mulig å ha leilighetene ferdige til overtakelse innen utgangen av 3. kvartal 2007. Høyesterett uttalte at når en selger ved kontraktsinngåelsen på denne måten har opplyst om et planlagt leveringstidspunkt som han positivt vet er helt urealistisk, foreligger det mislighold. De hensyn som tilsier at en selger bør kunne reservere seg, foreligger ikke i tilfeller som dette. Ettersom Høyesterett uansett mente at det var grunnlag for dagmulkt på grunn av brudd på fremdriftsplikten etter bustadoppføringslova § 10 tredje ledd, gikk man derfor ikke nærmere inn på konsekvensene av dette misligholdet.

Byggingen var avbrutt fra september 2007 til juli 2008 som følge av at spørsmålet om utskifting av vinduer ikke var blitt avklart i forkant. Den lange saksbehandlingstiden etter at feilen ble oppdaget, kunne ikke kunne bebreides Naturbetong. Selskapet kunne heller ikke klandres for at det ikke kjente til et departementalt rundskriv, som også Plan- og bygningsetaten hadde oversett. Men dette medførte ikke at selskapet ikke heftet overfor kjøperen for at feilen som var begått av arkitektfirmaet, førte til forsinkelse. Naturbetong måtte identifiseres med det arkitektfirmaet selskapet hadde engasjert som ansvarlig søker. At plan- og bygningsloven påla Naturbetong å bruke et eksternt firma til dette, kunne i denne sammenheng ikke spille noen rolle.

Les avgjørelsen i sin helhet

Til toppen