Saken gjaldt krav om heving av kjøp av tre aksjeleiligheter

Høyesteretts dom, 22.12.2011, HR-2011-02394-A, (sak nr. 2011/1210), sivil sak, anke over dom

Am Trust International Underwriters Ltd. mfl. (advoakt Arne Meidell) mot Guro Fagerbakke mfl. (advokat Jakob Chr. Christensen)

Dommere: Endresen, Arnesen, Bull, skoghøy, Gjølstad

Saken gjaldt krav om heving av kjøp av tre aksjeleiligheter. Det var allerede for de tidligere instanser enighet om at leilighetene var beheftet med slike mangler at det var grunnlag for heving om kjøperne hadde reklamert innen rimelig tid, jf. avhendingsloven § 4-19 første ledd. For Høyesterett er saken ytterligere tilskåret, slik at tvisten var begrenset til uenighet om utgangspunktet for fristberegningen.

Høyesterett fastslo innledningsvis at det at lovgiver har valgt å benytte en rettslig standard, medfører at det vil være rom for å ta tilbørlig hensyn til de konkrete omstendigheter i saken. Det er i praksis etablert en veiledende frist for reklamasjon på tre måneder. Fristen vil også være utgangspunktet når kjøper har full kunnskap om mangelen, og at selger er ansvarlig for denne. Sammenhengen i regelverket tilsier da at det ikke stilles for små krav til hvor sterke indikasjoner som må foreligge for at reklamasjonsfristen skal begynne å løpe.

Det ble også lagt til grunn at den kunnskap som aktualiserer reklamasjonsbestemmelsen må knytte seg til det at det kan foreligge en kjøpsrettslig mangel, det vil si en mangel som kan danne grunnlag for et krav mot selgeren.

Høyesterett la til grunn at reklamasjonsfristen i avhendingsloven § 4-19 ikke begynner å løpe før kjøper har kunnet skaffe seg en oversikt som peker i retning av at ansvar kan gjøres gjeldende overfor selger.

I den konkrete saken var partene enige om at det var reklamert for sent om en orientering fra styret i november 2008 var så vidt klargjørende at reklamasjonsfristen begynte å løpe, og at det var reklamert i tide om fristen ikke begynte å løpe før etter at det ble sendt ut en ny orientering i april 2009.

Høyesterett fant at orienteringen fra november 2008 nok ga beboerne grunn til bekymring med hensyn til bygningens tilstand, men at den var så vidt ubestemt at den ikke fikk reklamasjonsfristen til å løpe. Det ble i denne sammenheng også lagt vekt på at undersøkelsene i regi av styret inngikk i et større vedlikeholdsprosjekt, og at den enkelte beboer ikke hadde noen direkte involvering i dette prosjektet. De mulige problemer knyttet seg til bygningsmassen generelt og ikke til den enkelte boenhet.

Høyesterett kom på dette grunnlag til det samme resultat som de tidligere retter, og anken ble forkastet.

Les avgjørelsen i sin helhet

Til toppen