Saka gjaldt regulering av festeavgift i ein festekontrakt som var omfatta av overgangsregelen i tomtefestelova § 15 andre ledd

Høgsteretts dom, 28.01.2011, HR-2011-00217-A, (sak nr. 2010/1586), sivil sak, anke over dom

Stiftelsen Ringve Museum Musikkhistoriske Samlinger (advokat Jan Kaare Tapper) mot Sameiet Leiv Eriksson Terrasse (advokat Eivind Bjøralt)

Dommarane: Bårdsen, Noer, Webster, Skoghøy, Gjølstad

Saka gjaldt regulering av festeavgift i ein festekontrakt som var omfatta av overgangsregelen i tomtefestelova § 15 andre ledd – det såkalla eingongsløftet for festeforhold eldre enn 2002. Spørsmålet var om avgifta hadde vore gjenstand for ei førstegongs regulering allereie i 2005. I så fall ville bortfestaren no vere avskoren frå å krevje regulering etter tomteverdiklausulen i festekontrakten – seinare reguleringar kunne berre skje ut frå utviklinga i konsumprisindeksen, jf. § 15 første ledd.

Festaren bad i 2005 bortfestaren om å vurdere å setje ned festeavgifta, med tilvising til reguleringsføresegnene i festekontrakten. Oppmodinga blei ikkje følgd. Bortfestaren viste mellom anna til prisutviklinga for fast eigedom. Festaren slo seg til ro med avslaget.

Lagmannsretten kom – under dissens – til at kontakten i 2005 representerte ei ”regulering” etter tomtefestelova. Bortfestaren gjorde gjeldande for Høgsterett at ein måtte stille strengare krav til prosess og form før ein kunne seie at det hadde skjedd ei regulering. Festaren gjorde på si side gjeldande at det avgjerande måtte vere at grunnlaget for avgifta hadde vore oppe til ei fornya vurdering, basert på reguleringsføresegnene i kontrakten.

Høgsterett uttalte at ein må sjå på alle avtalte endringar av festeavgifta som ei regulering slik tomtefestelova er å forstå. Det blei vidare sagt at det kan liggje føre ei regulering sjølv om festeavgifta ikkje blir endra. Dette vil likevel berre vere aktuelt dersom ein ut frå avtalerettslege prinsipp kan byggje på at partane har akseptert vidareføring av den opphavlege festeavgifta som ei regulering. I denne saka var det ikkje oppnådd ei tilstrekkelig avklaring eller einigheit om den framtidige festeavgifta. Retten til éingongsregulering i samsvar med reguleringsføresegnene i kontrakten gjaldt derfor framleis.

Anken frå bortfestaren førte fram, og det blei tilkjent sakskostnader for alle instansar.

Les avgjørelsen i sin helhet

Til toppen