Spørsmål om en voldgiftsklausul i en husleiekontrakt for forretningslokaler var blitt frafalt

Høyesteretts kjennelse, 23.02.2012, HR-2012-00400-A, (sak nr. 2011/1743), sivil sak, anke over kjennelse

AS Aasegården (advokat Harald S. Kobbe) mot AS Theodor Olsen Eftf. Harald Aase & Co. Sølvvareverksteder (advokat Per Magne Strandborg)

Dommere: Skoghøy, Noer, Bårdsen, Arnesen, Schei

Saken gjaldt spørsmål om en voldgiftsklausul i en husleiekontrakt for forretningslokaler var blitt frafalt.

AS Aasegården, som eier en forretningsgård i Bergen, leier ut 2 275 kvadratmeter til AS Theodor Olsen Eftf. Harald Aase & Co. Sølvvareverksteder. Disse selskapene var opprinnelig eid av samme eiere, og den avtalte leie har ligget betydelig under markedsleie. Eierskapet til de to selskapene har utviklet seg forskjellig, og i leiekontrakten var det blant annet bestemt at ved overdragelse av aksjer i Theodor Olsens Eftf. til andre enn barn eller barnebarn av de som opprinnelig etablerte virksomheten, skulle det foretas en forholdsmessig justering av leien til markedsleie. Hvis partene ikke ble enige om den nye leien, skulle den fastsettes ved voldgift.

I 2010 ble det overdratt to aksjeposter som medførte at utleier kunne kreve leien justert. Etter noe korrespondanse ble partene enige om å begjære ”takstnemnd etter husleieloven § 12-2 i stedet for den voldgiftsbehandling som er foreskrevet i leiekontrakten”. Takstnemnd ble oppnevnt av tingretten etter felles begjæring, og i brev fra tingretten ble det gjort oppmerksom på at takstnemndas avgjørelse etter husleieloven § 12-2 tredje ledd kan bringes inn til overprøving ved tingretten.

Utleier var misfornøyd med den leie som ble fastsatt av takstnemnda, og brakte takstnemndas avgjørelse inn for tingretten. Under henvisning til leiekontraktens voldgiftsklausul påstod leietaker saken avvist og fikk medhold av tingretten og under dissens av lagmannsretten. Anke til Høyesterett ble av ankeutvalget overført til behandling i avdeling, og under dissens (4 mot 1) kom Høyesterett til at saken måtte fremmes, da voldgiftsklausulen måtte anses frafalt ved oppnevnelsen av takstnemnd etter husleieloven. Tre av dommerne – Skoghøy, Bårdsen og Arnesen – bygde på at partenes henvendelse til tingretten ikke gjaldt oppnevnelse av voldgiftsrett, men takstnemnd etter husleieloven § 12-2, og at partene under den forutgående korrespondanse måtte anses å være blitt enige om at takstnemndas leiefastsettelse skulle tre i stedet for voldgiftsbehandling. Én av dommerne – Schei – bygde på at ingen av partene hadde reagert på tingrettens brev med opplysning om at takstnemndas leiefastsettelse kunne overprøves av de alminnelige domstolene.

Mindretallet – Noer – kom til samme resultat som tingretten og lagmannsrettens flertall. Hun fant at voldgiftsklausulen ikke kunne anses å være frafalt, og at takstnemndas leiefastsettelse fant sted innenfor rammen av leiekontraktens voldgiftsklausul.

Les avgjørelsen i sin helhet

Til toppen