Midlertidig forføyning med krav om overlevering og overskjøting av fast eiendom

Høyesteretts dom, 21.11.2013, HR-2013-02442-A, (sak nr. 2013/1569), sivil sak, anke over kjennelse

Jan Egil Brattgjerd og Ngoc Nguyen Pham (advokat Pål Grønnæss) mot Kairon Wongraven (advokat Ole E. Tokvam)

Dommere: Normann, Matheson, Bull, Bårdsen, Utgård

Saken gjaldt midlertidig forføyning med krav om overlevering og overskjøting av fast eiendom. Spørsmålet var om lagmannsretten hadde tolket bustadoppføringslova § 49 riktig når den kom til at selger kunne nekte å gi adgang til boligen i et tilfelle hvor partene hadde avtalt overtakelse før hjemmelsoverføring, og kjøper varslet om deponering under overtakelsesforretningen.

Høyesteretts flertall (Normann, Bårdsen og Bull) kom til at selger ikke hadde krav på oppgjør av kjøpesummen før hjemmelen var tinglyst på kjøper, jf. bustadoppføringslova § 46 første ledd første punktum hvor det heter at ved avtaler som omfatter rett til grunn, kan "entreprenøren berre krevje betaling mot heimelsoverføring". Deponering er etter bustadoppføringslova § 49 likestilt med betaling, og retten til å deponere var følgelig i behold frem til kjøpers betalingsplikt inntrådte. Lovgiver har valgt en annen ordning etter bustadoppføringslova enn etter avhendingslova ved uttrykkelig å knytte forfallstid til hjemmelsoverføring.

Det fremgikk av forarbeidene at kjøper ikke hadde krav på overtakelse eller hjemmelsoverføring før betaling, men at partene likevel sto fritt til å avtale at forbrukeren skulle overta boligen før den var betalt. Dette innebar likevel ikke at selger hadde krav på betaling før hjemmelsoverføring. Loven var preseptorisk i kjøpers favør, jf. bustadoppføringslova § 3, og flertallet mente at en naturlig språklig forståelse av bustadoppføringslova § 46 første ledd andre punktum tilsa at kravet om "heimelsoverføring" ikke var oppfylt før skjøte var tinglyst. Den samme oppfatningen var lagt til grunn i juridisk teori, i en uttalelse fra Justisdepartementets lovavdeling og av Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester. Ordningen med tinglysning av urådighetserklæring og sikringsobligasjon ga etter flertallets oppfatning ikke like god sikkerhet for kjøper som tinglyst skjøte.

Flertallet mente på denne bakgrunn til at bustadoppføringslova § 49 jf. § 46 ikke kunne tolkes slik at omtvistet beløp måtte være deponert senest samtidig med overtakelsesforretning der denne skjedde før hjemmelsoverføring. Siden lagmannsrettens kjennelse bygget på en forutsetning om dette, måtte kjennelsen oppheves.

Mindretallet (Matheson og Utgård) kom til at lagmannsretten ikke hadde bygget på feil rettsoppfatning. Løsningen kunne ikke frikoples fra at det var tale om oppgjør gjennom eiendomsmegler. Begrepet hjemmelsoverføring er ikke entydig. Det fulgte etter mindretallets syn av forarbeidene at lovgiver med hjemmelsoverføring hadde ment at skjøte "er tinglyst" eller "er … gjeve" forbruker. Mindretallet mente at når kjøpesummen – som her – var innbetalt til meglers oppgjørskonto og skjøte var overlevert megler, så innebar dette at skjøte "er … gjeve" kjøper i bustadoppføringlovas forstand.

Kjøper var slik mindretallet så det tilstrekkelig sikret gjennom eiendomsmeglers ansvar for at kjøper mottar heftelsesfritt skjøte og de sikringsmekanismer som anvendes i den forbindelse, bl.a. gjennom urådighetserklæring og sikringsobligasjon. Med overtakelsen som skjæringspunkt for hjemmelsovergangen, ville kjøper da måtte gi eventuelle instruksjoner om bruken av kjøpesummen, slik som deponering etter bustadoppføringslova § 49 første ledd, før han overtok eiendommen.

Les avgjørelsen i sin helhet

Til toppen