Erstatning etter kjøp av fast eiendom

04.06.2002, 2001/1241, sivil sak, anke
Avhendingsloven § 3-9 jf. §3-7, foreldelsesloven § 3 og tvistemålsloven § 97
Fram Realinvest AS (advokat Gunnar Meyer) mot Skøyen Næringspark AS (advokat Jan Einar Barbo)
Gussgard, Matningsdal, Stang Lund, Stabel og Smith

I 1992 solgte Skøyen Næringspark AS til KS Fram Eiendom en del av et gammelt industriareal, den såkalte NEBB-tomta på Skøyen i Oslo. I 1993 ble kontrakten avløst av to kontrakter: Fram Eiendom AS ervervet felt A1 og overtok dette 10. juni 1994, mens Sjølyst Eiendom AS, et selskap i samme konsern, ervervet felt A2 med overtakelse 24. april 1995. Utbyggingen ble forsinket fordi det ble oppdaget forurensninger i grunnen. Det kom for en dag at Norges Geotekniske Institutt (NGI) i 1990 hadde avlevert en rapport om grunnforholdene. NGI hadde konkludert med at forurensingene hadde et begrenset omfang og var uten betydning for det prosjektet som den gang lå til grunn for utbyggingen. Partene var enige om at ledelsen i selgerselskapet på salgstidspunktet ikke hadde kjent til rapporten. Kjøperne krevde erstatning blant annet for merutgifter som følge av forurensningene, men partene kom ikke til enighet.

Forliksklage ble tatt ut 5. september 1997 med Fram Eiendom AS og KS Fram Eiendom som klagere. Stevning ble inngitt til Oslo byrett 25. november 1998 med de to selskapene og Sjølyst Eiendom som saksøkere. Byretten fant kravene foreldet. Fram Realinvest AS ble innehaver av samtlige krav og påanket dommen. Borgarting lagmannsrett fant ikke grunnlag for de krav som var fremsatt, og tok ikke stilling til foreldelsesspørsmålene. Anke over lagmannsrettens bevisbedømmelse og rettsanvendelse ble fremmet til Høyesterett for så vidt den gjaldt krav som følge av forurensningene. Eiendommene ble solgt med "som den er"("as is") klausuler. Under henvisning til tidligere rettspraksis ble det anført at klausulene måtte tolkes innskrenkende, slik at de ikke omfattet forurensning i grunnen. Ut fra de konkrete forhold fikk den ankende part ikke medhold i dette. Det neste spørsmål var om selgeren "kjente eller måtte kjenne til" til NGI- rapporten, slik at avhendingslova § 3-9, jf. § 3-7 kom til anvendelse. Det selskapet som hadde solgt eiendommene, var før salgene blitt overtatt av panthaver, som hadde sagt opp personalet og leiet inn en administrerende direktør til å stå for salgene. Høyesterett la til grunn at uttrykket "måtte kjenne til" måtte oppfattes som et normativt begrep, ikke som en bevisregel. Den ankende part fikk ikke medhold i at administrerende direktør "måtte kjenne til" rapporten. Spørsmålet var da om et selskap som sådant, i relasjon til mangelsbegrepet i § 3-7, etter omstendighetene kunne sies å ha kunnskap. Dette ble besvart bekreftende. Særlig på bakgrunn av at det her gjaldt nylig innhentet, sentral kunnskap, som forelå i skriftlig form, ble det lagt til grunn at Skøyen Næringspark som selskap hadde kunnskap om rapporten. Avgjørende for utfallet av saken var da om kravene var foreldet. På bakgrunn av den forståelse av foreldelsesloven § 3 nr. 2, jf. nr.1 som den ankende part gjorde gjeldende, særlig ut fra Rt. 2000 side 679 og Høyesteretts dom 19. mars 2002, er det kort redegjort for hvordan § 3 nr. 2 må forstås. Kravet som knyttet seg til felt A1, ble enstemmig ansett foreldet. Når det gjaldt felt A2, var kravet ikke foreldet dersom forliksklagen 5. september 1997 kunne anses å ha avbrutt foreldelsesfristen, selv om Sjølyst Eiendom ikke var oppført som klager. Partene var enige om at forliksklagen omfattet det samlete krav for feltene A1 og A2, noe som hadde vært klart for innklagede, og at det skyldtes en uforsettlig feil at Sjølyst Eiendom ikke var oppført som klager. Høyesterett delte seg i avgjørelsen av dette spørsmålet. Et flertall på tre dommere fant at kravet var foreldet. Flertallet la til grunn at det ikke ville vært adgang til å rette feilen dersom den var blitt oppdaget mens saken var i forliksrådet. Det ble også uttalt at retting etter tvistemålsloven § 97 måtte være betinget av at saken fortsatt var til behandling i den instans der feilen var begått. Mindretallet hadde et annet syn på begge disse spørsmålene.
Til toppen