Fritidseiendom omgjort til boligeiendom

21.02.2002, 2001/461, sivil sak, anke
Plan- og bygningsloven § 114
Trondheim kommune (advokat John J. Stamnæs) mot Stein Edvard Sæther (advokat Karl Bjørnar Olsen)
Stang Lund, Tjomsland, Coward, Stabel og Gjølstad

Domstolsprøving av forelegg etter plan- og bygningsloven § 114. Sæther kjøpte i juni 1988 en eiendom på ca. 8 mål med bebyggelse fra 1920-tallet, som tidligere hadde vært brukt til sommerhus. Familien Sæther tok eiendommen i bruk som helårsbolig sommeren 1988 uten nærmere undersøkelser av eiendommens status. Sæther foretok i 1989 en omfattende modernisering av huset med blant annet et større påbygg uten å søke om de nødvendige offentlige tillatelser. Et flertall i Høyesterett kom i motsetning til byrett og lagmannsrett til at pålegget om riving var gyldig.

Eiendommen har ca. 330 m strandlinje til Litlvatnet. Dette vann var tenkt som supplerende vannkilde for Trondheim kommune. Kommunen fant på slutten av 1980-årene at reduksjon av tilførselen av næring til vannet var nødvendig. Arbeidet med en kommunedelplan for området ble satt i gang i 1988/89 og registrering av eiendommene rundt vannet fra 1990. Bystyret vedtok i mai 1994 hovedprinsippene i planen. Sæther fikk i mai 1993 varsel om tilbakeføring av eiendommen til fritidseiendom. I søknad i september samme år gjorde han gjeldende at eiendommen ikke var fritidsbolig, subsidiært søkte han om byggetillatelse og bruksendring. I februar 1998 ble søknaden avslått, og Sæthers klage førte ikke fram. I desember 1998 fikk han pålegg om retting av de ulovlige forhold og tilbakeføring av eiendommen til fritidseiendom. Etter gjentatt varsel ble det i august 1999 utferdiget forelegg etter plan- og bygningsloven § 114 for å gjennomføre pålegget. Sæther reiste sak for Trondheim byrett om gyldigheten av pålegget og forelegget. Byretten fant at pålegget var ugyldig fordi kommunen uriktig hadde lagt til grunn at eiendommen var fritidsbolig. Etter kommunens anke kom lagmannsretten til at pålegget var gyldig, men at forelegget måtte oppheves fordi kommunens passivitet og sendrektighet medførte at forelegget var klart urimelig. Sæther anket til Høyesterett, hvor et flertall frifant kommunen. Den samlete rett fant at pålegget var gyldig fordi eiendommen måtte anses som fritidseiendom etter plan- og bygningsloven § 82 og dagjeldende hyttevedtekt fra 1967. Fire dommere mente at de alminnelige regler om domstolsprøving - etter en lovendring i 1995 - også gjaldt for prøving av forelegg etter plan- og bygningsloven § 114. Selv om reglene i plan- og bygningsloven § 114 annet ledd ikke ble endret, måtte klare uttalelser i proposisjonen om at de alminnelige regler om domstolsprøving skulle gjelde også for forelegg være avgjørende. Forelegget kunne ikke anses ugyldig selv om kommunen hadde et betydelig ansvar for tidsforbruket fra 1993 til 1997. Én dommer (førstvoterende) ville under tvil oppheve forelegget. Uttalelsene i forarbeidene til bygningsloven av 1965 og flere avgjørelser av Høyesterett fra før 1995 måtte fortsatt medføre at domstolene kan oppheve et forelegg fordi sanksjonen er for streng. Departementets uttalelser i forarbeidene til 1995-endringene kunne ikke begrense domstolenes prøving av forelegg. Selv om Sæther var sterkt å bebreide for å ha tatt fritidseiendommen i bruk som bolig og foretatt omfattende modernisering uten nærmere undersøkelser og nødvendige offentlige tillatelser, måtte tidsforløpet i dette tilfellet føre til opphevelse.
Til toppen