Utleie av forretningslokaler - urettmessig oppsigelse

23.09.2002, 2001/509, sivil sak, anke
Eiendomsmeglerloven § 3-5
Professor Birkelandsvei 28 C DA (advokat Nils-Henrik Petterson) mot Hansa Borg Bryggerier ASA (advokat Per Chr. Eriksen)
Oftedal Broch, Matningsdal, Mitsem, Skoghøy og Stang Lund

Saken gjaldt krav om erstatning for påstått urettmessig oppsigelse i kontrakt om utleie av forretningslokaler. Spørsmålet var om leietakeren kunne fremleie til høyere leie enn det som var fastsatt i hovedleieforholdet. Utleier og leietaker inngikk en 10-årig leiekontrakt om forretningslokaler i Oslo. Leietaker hadde en ensidig oppsigelsesrett etter tre og seks år. Leietaker hadde også rett til fremleie med utleiers samtykke "begrenset til denne utleieavtalens betingelser".

Etter 2 ½ år søkte leietaker om adgang til å fremleie til en vesentlig høyere leie enn han selv betalte. Utleier nektet samtykke, og hevdet at fremleieavtalen var i strid med den inngåtte leiekontrakt. Partene kom ikke til enighet, og utleier hevet leiekontrakten. Leietaker krevde erstatning for den økonomiske verdien av fremleikontrakten. Utleier bestred kravet. Leietaker vant frem i lagmannsretten. For Høyesterett fikk utleier medhold. Leietaker kunne ikke høres med at et av ham fremsatt forslag om "rett til fritt og uavhengig å avtale selvstendige leiepriser med fremleietaker", som imidlertid ikke var inntatt i kontrakten, var blitt akseptert. En avtale mellom næringsdrivende må i utgangspunktet fortolkes ut fra avtalens ordlyd og andre objektive, tilgjengelige elementer. I dette tilfellet kom i tillegg at dersom leietakers ensidige oppsigelsesadgang skulle kombineres med en rett til fremleie til høyere leiepris, ville all risiko for markedssvingninger ligge hos utleier, noe som i seg selv talte mot en slik tolkning. Dertil kom at megler ikke kan binde oppdragsgiver overfor tredjemann uten etter særskilt fullmakt, eiendomsmeglerloven § 3-5, et forhold som en profesjonell kontrahent måtte anses å kjenne til. Endelig lot leietakers representant leiekontrakten undertegne på tross av at han så at utleieklausulen hadde en annen tekst enn den han mente var avtalt. I følge sin forklaring protesterte han også muntlig overfor megler. Når det i ettertid oppstod tvist om utleieklausulens innhold, måtte tolkningstvisten løses mot leietaker, som ikke hadde sørget for en entydig avklaring av forholdet, eksempelvis med en påskrift på kontrakten.
Til toppen