Innløsning av et festet areal etter krav fra bortfesteren

16.11.2005, HR-2005-01789-A, (sak nr. 2005/92), sivil sak, anke
Tvistemålsloven § 180 annet ledd, jf. § 172 første ledd
Sylvia Anny Sivertsen mfl. (advokat John Egil Bergem) mot Lisbeth Fjerstad mfl. (advokat Eivind Bjøralt)
Rieber-Mohn, Coward, Oftedal Broch, Øie og Tjomsland

Festerne var et sameie, tidligere borettslag, og bortfesterne var rettsetterfølgerne til grunneieren som i 1965 inngikk festekontrakten. Den sentrale bestemmelse i festekontrakten var punkt 6, som ga bortfesterne ensidig rett til når som helst, med ett års varsel, å kreve at festerne innløser etter bortfesternes nærmere bestemmelse og valg, "arealet etter takst, basert på det beløp som ligger til grunn til beregning av festeavgiften i den 10-årsperiode evt. 5-årsperiode, da innløsningen finner sted".

Med hjemmel i denne bestemmelse krevde daværende bortfester 14. desember 2001 innløsning. Brevet fremsto som et ensidig krav, men avsluttet slik: "Grunneier håper at det er mulig å komme frem til en minnelig ordning om innløsningssummen." Sameiets - festernes - advokat besvarte 26. april 2002 kravet om innløsning slik: "Sameiet aksepterer kravet om innløsning på de vilkår som følger av festekontraktens pkt. 6 om bortfesterens rett til å kreve innløsning." På vegne av bortfesterne skrev deres advokat tilbake 16. mai 2002 at bestemmelsen i punkt 6 "strengt fortolket etter sin ordlyd kan føre til en innløsningssum som ikke står i rimelig forhold til faktisk verdi", og tilføyde: "Det kan på den annen side innebære at innløsningsklausulen blir satt til side som urimelig". Den forståelse av festekontraktens punkt 6 som festerne ga uttrykk for, og som innebærer at faktisk gjeldende festeavgift gjennom den siste ti års reguleringsperiode når innløsning finner sted, legges til grunn ved kapitaliseringen, ville medføre en innløsningssum på i alt 1 072 275 kroner. Bortfesterne hadde sett for seg en klart høyere sum og anså seg ubundet av kravet om innløsning hvis festernes forståelse ble lagt til grunn. Tingretten ga festerne medhold og kom til at bortfesterne var forpliktet til å gjennomføre innløsningen mot å få 1 072 275 kroner av festerne. Lagmannsretten frifant bortfesterne fordi innløsningskravet ble ansett for å være betinget. Høyesterett kom til samme resultat som tingretten. Innløsningskravet kunne ikke anses betinget. Festerne måtte forstå brevet 14. desember 2001 som et ubetinget krav om innløsning på kontraktens vilkår, som klart anga det verdsettelsesprinsippet som skal ligge til grunn for beregning av innløsningssummen. Bortfesterne kunne ikke da fri seg fra kravet etter at det var kommet til festernes kunnskap. Verken generelle rettsprinsipper, re integra synspunkter, kravet om lojalitet i kontraktsforhold eller avtalelovens § 36 kunne frita bortfesterne fra innløsningskravet.
Til toppen