Krav om avløsing av årlige avgifter etter avhendingslova. Var de eiendommer saken gjaldt, festet eller kjøpt.

21.12.2005, HR-2005-01998-A, (sak nr. 2005/258), sivil sak, anke
Avhendingslova § 2-10 annet ledd
Amund Apeland mfl. (advokat Karl Wahl-Larsen) mot Boligsameiet Olsen Bergsgt. 34 mfl. (advokat Eivind Bjøralt)

Rt-2005-1729

Bruzelius, Skoghøy, Coward, Flock og Gussgard

Eiendommene ligger på Lillehammer og er etablert ved såkalte grunnbrev i tidsrommet fra 1903 til 1975. Ordlyden i kontraktene varierer, men har til felles at de gir evigvarende rett til tomt. I de fleste kontrakter var dessuten opprinnelig fastsatt et årlig vederlag pr. mål - som på Lillehammer tilsvarer 984 m2 - tilsvarende pengeverdien av tre tønner bygg. Denne verdien ble frem til 1992 fastsatt ved såkalt kapiteltakst. Det ble da avtalt årlige reguleringer i samsvar med konsumprisindeksen. Ordningen med slike grunnbrev går tilbake til bykontrakten for Lillehammer av 1826, inngått mellom grunneiere og myndighetene som ledd i arbeidet med å opprette en by ved Mjøsa. Bykontrakten dannet grunnlag for bestemmelser i lovene fra 1827 og 1842 om kjøpstaden Lillehammer om tvungen utvising av tomtegrunn.

Mot slutten av 1990-tallet ble det konflikter med hensyn til deling av eiendommer som var omfattet av grunnbrev på vilkår som i bykontrakten. Rettsetterfølgerne til grunnbrevutstederne krevde også andel i de tomteverdier som kom til syne ved salg av deler av eiendommer, og krevde oppregulering av den årlige avgiften utover konsumprisindeks, i det de hevdet at avgiften burde stå i forhold til den reelle tomteverdien. En rekke av de som satt med grunnbreveiendommer krevde avløsing av grunnavgiften med hjemmel i avhendingslova § 2-10 annet ledd. Tingretten og lagmannsretten kom begge til at eiendommene i saken var avhendet av de opprinnelige grunneier mot et årlig vederlag, og at grunnbyrden kunne avløses etter avhendingslova § 2-10. Lagmannsretten kom til dette under tvil. Begge de tidligere instanser var enige om at det ikke var oppstått noe gap som grunnlag for revisjon av den årlige avgiften med hjemmel i avtaleloven § 36. Tingretten kom videre til at avløsing etter avhendingslova ikke ville være i strid med grunnloven § 97. Lagmannsretten var enig i det, men vurderte også forholdet til grunnloven § 105, som heller ikke ble ansett å hindre avløsing. Høyesteretts flertall kom under atskillig tvil til samme resultat som de tidligere instanser. Spørsmålet om eiendomsovergang ble avgjort i samsvar med de prinsipper som Høyesterett ga anvisning på i Rt. 1999 side 425 (Katnosa) - ut fra en samlet vurdering av en rekke forskjellige elementer. Flertallet la vekt på tidsmomentet - at kontraktene ga en evigvarende rett til å disponere tomtene - og at de må forstås i lys av sin historiske bakgrunn. Lovene av 1827 og 1842 syntes å ha likestilt overdragelse mot engangsbetaling og evigvarende årlige grunnavgifter, og at denne likestilling var en del av bakgrunnen for utformingen av et kommunalt regelverk fra 1920. Det ble også tillagt vekt at det ble gitt pant i tomten for grunnbyrden, og at huseierne i det alt vesentlige ble ansett å ha delingskompetanse helt frem til 1995. Tinglysingspraksis bidro imidlertid til usikkerhet. Flertallet fant ikke grunn til å tillate revisjon av grunnavgiften med hjemmel i avtaleloven § 36. Grunnlovspørsmålet var frafalt for Høyesterett. Mindretallet - to dommere - mente at kontraktene må anses som festekontrakter. Avgjørende for mindretallets syn var klassifiseringen i tomteutvisningsreglene av 1920, den dominerende ordbruk i kontraktene, og den måte tinglysningsmyndighetene gjennom lang tid har behandlet kontraktene på. Både grunneiere, rettighetshavere, kredittgivere og andre som har interesse av rettsforhold vedrørende fast eiendom, må forholde seg til grunnboken, og for rettigheter i fast eiendom må derfor lang tids tinglysingspraksis ha en betydelig normdannende effekt.

Les avgjørelsen i sin helhet

Til toppen