Eiendomsmeglers krav på provisjon - salg i Sverige

21.04.2005, HR-2005-00641-A, (sak nr. 2004/1746), sivil sak, anke
lov om eiendomsmegling § 4-2 andre ledd, jf. fjerde ledd
Jan G. Lilledal AS (advokat Svein Chr. Valen) mot Aktiebolaget Strands Bruk (advokat Birger Svensson)

Rt-2005-507

Øie, Støle, Stang Lund, Bruzelius, Gussgard

Saken gjaldt eiendomsmeglers krav på provisjon etter lov om eiendomsmegling § 4-2 andre ledd, jf. fjerde ledd i forbindelse med salg av eiendom i Sverige. Eiendomsmeglerforretningen Jan G. Lilledal AS i Halden fikk 12. september 2000 i oppdrag av AB Strands Bruk å selge en fast eiendom i Sverige. Partene avtalte at oppdraget skulle gjelde i 6 måneder regnet fra 12. september 2000, men at megler hadde krav på provisjon etter lov om eiendomsmegling § 4-2 andre ledd, som på nærmere vilkår gir megleren krav på provisjon dersom handel kommer i stand innen tre måneder etter at oppdragstiden er ute.

Eiendommen ble ikke solgt i løpet av oppdragstiden. Et par dager før sperrefristen gikk ut ble et bud lagt inn av et norsk eiendomsselskap. Budet ble samme dag akseptert av administrerende direktør i Strands Bruk. Både kjøper og selger tok visse forbehold. Kontrakt ble først undertegnet 12. september 2001, altså etter at sperrefristen var løpt ut. Megleroppdraget, herunder spørsmålet om provisjon, ble regulert av norsk rett, mens kjøpsavtalen mellom partene ble regulert av svensk rett. Tvistespørsmålet i saken var hvorvidt handel i relasjon til lov om eiendomsmegling § 4-2 andre ledd var kommet i stand innen utløpet av sperrefristen. Etter § 4-2 fjerde ledd er handel kommet i stand "når partene er endelig bundet". Sentralt var om dette spørsmålet ble regulert av norsk eller svensk rett. Skulle svensk rett legges til grunn, var bindende avtale ikke kommet i stand innen sperrefristen. Kjøp av fast eiendom skal etter svensk rett sluttes gjennom opprettelsen av en kjøpsavtale, som skal underskrives av selgeren og kjøperen. Kjøp som ikke oppfyller disse formkravene, er ugyldige, jf. Jordabalken 4 kap., 1 §, 1 og 3 st. Høyesterett fant at det lands rett som regulerer kjøpsavtalen, også regulerer spørsmålet om partene er endelig bundet i relasjon til § 4-2 andre ledd, jf. fjerde ledd. Retten la særlig vekt på en uttalelse i Ot.prp. nr. 59 (1988-1989) side 29 om at "(d)e alminnelige avtalerettslige prinsipper . vil være utslagsgivende for når partene ansees endelig bundet." Løsningen ville ikke være klart urimelig overfor megleren, som har den fulle og hele risikoen for at handelen kommer i stand innen utløpet av sperrefristen. Høyesterett la også vekt på at megleren som en profesjonell yrkesutøver bør være kjent med at særskilte spørsmål kan oppstå når han tar på seg å selge en eiendom i utlandet, og at partene fritt kan avtale en annen provisjons- eller vederlagsordning enn den § 4-2 andre ledd gir anvisning på. Svensk rett skulle følgelig legges til grunn ved avgjørelsen av om partene var endelig bundet i relasjon til § 4-2 andre ledd, jf. fjerde ledd. Kjøpsavtalen ble dermed først bindende da den ble underskrevet 12. september 2001. Sperrefristen hadde da løpt ut, og megleren hadde ikke krav på provisjon.

Les avgjørelsen i sin helhet

Til toppen