Opplysningssvikt ved boligkjøp.

29.06.2005, HR-2005-01044-A, (sak nr. 2005/12), sivil sak, anke
Skadeserstatningsloven § 5-3
Sandnes Eiendomsmegling AS (advokat Kjetil Mellom) mot A (advokat Tom A. Torkildsen)

Rt-2005-870

Bruzelius, STang Lund, Flock, Øie og Gussgard

Saken gjaldt om et eiendomsmeglerforetak heftet prinsipalt solidarisk med selger for økonomisk tap påført kjøper ved salg av en boligeiendom. En ansatt megler hadde utvist erstatningsbetingende uaktsomhet - opplysningssvikt. A kjøpte våren 1999 en boligeiendom i Stavanger. Sandnes Eiendomsmegling AS formidlet salget av eiendommen. I salgsoppgaven var opplyst at eiendommen, som var omtalt som en stor tomannsbolig, inneholdt fire leiligheter, og at tre av leilighetene var utleid. For Høyesterett hadde meglerforetaket akseptert at det ikke ble gitt opplysninger om at leilighetene i kjeller- og loftsetasjene ikke lovlig kunne leies ut, og at foretaket heftet på culpa-grunnlag for dette.

A gikk til søksmål mot selgeren og meglerforetaket. Kravet mot meglerforetaket gjaldt blant annet inntil kr 737 888 i solidarisk ansvar med selgeren for "prisavslag/erstatning" for "lovlighets-/formålsmangel" knyttet til opplysningssvikten, påstandens punkt 2. Dessuten ble det i påstandens punkt 1 krevd "prisavslag/erstatning" av selgeren for nærmere spesifiserte mangelskrav. Før hovedforhandlingen inngikk kjøperen og selgeren forlik med hensyn til påstandens punkt 1. Kravet mot selgeren etter punkt 2, ble frafalt. Det ble i forliket opplyst at kravet mot meglerforetaket ville bli forfulgt. Byretten frifant megleren fordi A etter rettens syn ikke hadde lidt noe tap som følge av meglerens uaktsomme opptreden utover det han kunne ha krevd av selgeren etter avhendingsloven. Retten la til grunn at en kjøper ikke - med virkning for meglers ansvar - kan velge å ikke benytte en gjensidighetsbeføyelse etter avhendingslova. Lagmannsretten kom derimot til at meglerforetaket heftet solidarisk med selgeren, og at ansvaret ikke var subsidiært til selgers ansvar. Retten kunne ikke se at det spilte noen rolle at det dreiet seg om ansvar i og utenfor kontrakt, og mente at skadeserstatningsloven § 5-3 fikk anvendelse. Det fulgte ikke av lovens § 5-1 nr. 2 at skadelidte først måtte gå på selger, slik at meglers ansvar var subsidiært. Erstatningen ble skjønnsmessig fastsatt til kr 175 000. Saken for Høyesterett gjaldt om meglerforetaket hadde et prinsipalt solidarisk ansvar overfor kjøperen, og om han ved forliket hadde forsømt sin tapsbegrensningsplikt.

Høyesterett kom til samme resultat som lagmannsretten. Høyesterett tok ikke standpunkt til om solidaransvaret i et slikt tilfelle følger direkte av § 5-3 eller bygger på en tilsvarende ulovfestet regel, at det også gjelder et solidaransvar når samme pengekrav fremsettes mot en som hefter i kontrakt og en som hefter utenfor.

Høyesterett la videre til grunn at regressretten er et naturlig - og nødvendig - supplement til solidaransvaret, og at denne retten også gjelder utenfor skadeserstatningsloven § 5-3 nr. 2. Det ble uttalt at forliksavtalen i dette tilfellet ikke ville avskjære megleren fra å gå på selgeren. Høyesterett kunne heller ikke se at det var brudd på tapsbegrensningsplikten etter skadeserstatningsloven § 5-1 nr. 2 at skadelidte valgte å forfølge kravet mot en av de ansvarlige og heller ikke at skadelidte frafalt sitt krav overfor en av dem.

Les avgjørelsen i sin helhet

Til toppen