Verdsetjing av rettar i sjøareal - Florø

01.12.2005, HR-2005-01881-A, (sak nr. 2005/131), sivil sak, anke
Skjønnsloven § 54b første ledd første punktum, jf. § 54
I. Flora kommune (advokat Bjørn Stordrange) mot Sameiet Florø Gård (advokat Magne Revheim) og II. Sameiet Florø Gård (advokat Magne Revheim) mot Flora kommune (advokat Bjørn Stordrange)

Rt-2005-1577

Rieber-Mohn, Coward, Oftedal Broch, Øie og Lund

Saka galdt verdsetjinga av rettar i sjøareal i Florø hamn, som Flora kommune tok over frå eigarane av Florø Gård ved ein avtale som vart gjord i 1994. Hovudspørsmålet i saka var kor langt desse rettane gjekk, og om verdien skulle fastsetjast i medhald av prisfastsetjinga i ein avtale frå 1859, justert etter stigninga i konsumprisindeksen, eller til marknadsprisen i dag.

Ved ein avtale frå 1859 mellom staten og eigaren av Florø Gård avstod den sistnemnde råderetten over store delar av eigedomen sin til føremon for det offentlege, som mot vederlag kunne visa ut tomter for ei stegvis etablering av byen Florø. Verdsetjingsnorma i denne Helmerskontrakten sette prisen til "12 sh. pr. kvadrat alen", noko som svara til éi krone pr. m².

Fram til 1920-åra vart mange tomter utviste etter Helmerskontrakten, og mesteparten av Florø vart utbygd. I tiåra etterpå vart utvising mykje sjeldnare; den siste utvisinga av landareal skal ha skjedd i 1962. I åra etterpå vart det stadig meir aktuelt å fylla ut sjøareal. I 1994 vart Flora kommune og Florø Gård samde om å gjennomføra eit generaloppgjer, slik at kommunen overtok under eitt alle rettane garden hadde etter Helmerskontrakten. Bakgrunnen var usemje om kva rettane omfatta.

I avtalen vart det lagt til grunn og det ved skjøn skulle takast stilling til desse rettane og kva verdi dei hadde. Underskjønet kom til at Florø Gård hadde rett til vederlag for utfylt og ikkje-utfylt sjøgrunn ut til den normale eigedomsgrensa i sjø, det vil seia ut til marbakken eller - om marbakken ikkje kan påvisast - til to meters djup ved middels låg vass-stand (kote minus 2), men ikkje utanfor denne grensa.

Underskjønet fastsette dessutan at kommunen skulle betala vederlag etter Helmerskontrakten justert etter stigninga i konsumprisindeksen. Florø Gård kravde overskjøn. Overskjønet kom til at retten til vederlag òg galdt for utnytting av strandretten utanfor marbakken eller kote minus 2 så langt som hamnestellet tillèt. Dessutan fastsette overskjønet at vederlaget skulle setjast til marknadspris. Flora kommune anka over rettsbruken til overskjønet.

Begge partane anka dessutan over saksførehavinga ved at overskjønet lét vera å fastsetja kvadratmeterpris på sjøareala. Til liks med overskjønet kom Høgsterett til at dei rettane garden har, og som er vilkår for krav om vederlag etter Helmerskontrakten, med grunnlag i ein lokal sedvane, strekkjer seg utanfor marbakken eller kote minus 2 til hamnelina, det vil seia til den grensa som hamneplanen set for inngrep i sjøarealet. Men som underskjønet fann Høgsterett ikkje grunnlag for at det skulle betalast marknadspris for areala.

Korkje avtalelova § 36 eller andre framsette rettsgrunnlag kunne føra til at verdsetjingsnorma i Helmerskontrakten kunne setjast til side. Prisen måtte difor bli 1 krone pr. m² oppjustert etter stigninga i konsumprisindeksen frå 1865 til i dag. Det vart opplyst at det svarar til 45 kroner pr. m².

Høgsterett var samd med lagmannsretten i at vederlaget for ikkje-utfylte sjøareal ikkje skulle diskonterast ned. På denne bakgrunnen vart overskjønet oppheva og saka heimvist til vidare førehaving i Gulating lagmannsrett.

Les heile avgjerda

Til toppen