Valg mellom prisavslag og heving ved mangler på fast eiendom

Høyesteretts dom 07.06.2010, HR-2010-00967-A, (sak nr. 2010/36), sivil sak, anke over dom

Avhendingslova §§ 4-12 og 4-13

X og A (advokat Per M. Ristvedt) mot B (advokat Ulf-Einar Staalesen)

Dommere: Øie, Webster, Møse, Bruzelius, Tjomsland

A solgte i desember 2006 en bolig i Stavanger til B og tegnet eierskifteforsikring hos X I juli 2007 krevde B at kjøpet ble hevet. A og forsikringsselskapet bestred kravet, og B tok deretter ut stevning med krav om heving, subsidiært prisavslag og erstatning.

Tingretten fant at det var grunnlag for prisavslag og erstatning, men ikke for heving av kjøpet. Lagmannsretten, som mente at manglene var mer omfattende enn tingretten hadde kommet til, konkluderte med at vilkårene for heving var oppfylt. A og X anket til Høyesterett over rettsanvendelsen. Det var for Høyesterett ubestridt at B hadde krav på prisavslag etter avhendingslova § 4-12. Spørsmålet var om han i stedet kunne heve kjøpet.

Høyesterett fant det ikke tvilsomt at B hadde rimelig grunn til å si seg fri fra kontrakten. Det forelå vesentlig kontraktsbrudd, og B hadde krav på å heve kjøpet.

Etter avhendingslova § 4-13 første ledd kan kjøperen heve avtalen dersom ”mangelen inneber eit vesentleg avtalebrot”. Om denne bestemmelsen uttalte Høyesterett blant annet:

”Det er ikke grunnlag for å oppstille noen form for prosentlære hvor størrelsen på utbedringsomkostningene sammenholdt med kjøpesummen skal tillegges avgjørende betydning for hevingsspørsmålet når prosentsatsen overstiger et bestemt nivå. Slike prosentberegninger vil bare kunne tjene som hjelpemiddel ved vurderingen av mangelens betydning. I tillegg må omfanget av utbedringsarbeidene og de ulemper disse medfører tas i betraktning. Kan en mangel utbedres ved lite heft, vil misligholdet kunne bli ansett som ikke vesentlig selv om utbedringskostnadene er store. Og motsatt vil en mangel som medfører mye heft, kunne bli ansett som vesentlig selv om utbedringskostnadene ikke er så store. Kjøperens berettigede forventninger til eiendommen vil også ha betydning. Disse forventningene vil kunne variere blant annet ettersom eiendommen er ny eller gammel, er markedsført med høy eller lav standard, eller har kostet mye eller lite relativt sett.”

Om forholdet mellom prisavslag og heving uttalte Høyesterett:

”Etter omstendighetene vil det kunne være et vesentlig moment ved spørsmålet om kjøpet kan heves – og i mange tilfeller det avgjørende moment – om prisavslag vil gjenopprette de økonomiske konsekvensene av kontraktsbruddet. Men dette er ikke det eneste relevante momentet. Som fremhevet i sitatet, må prisavslag også være en adekvat reaksjon, og ved denne vurderingen vil alle de momenter jeg tidligere har nevnt, kunne virke inn. Hvor stor vekt det vil ha at prisavslag gir full økonomisk kompensasjon, vil derfor bero på de konkrete forhold.”

Les avgjørelsen i sin helhet

Til toppen