Meny

På denne siden får du vite mer om hva et tvangssalg er og hvordan saksbehandlingen skjer.

Hva er et tvangssalg?

Ved tvangssalg av en eiendom er det domstolen, og ikke eieren, som står for salget av boligen. Grunnen til at salget foregår ved tvang er at eieren ikke har klart å betjene gjelden sin. Eiendommen selges etter begjæring fra en eller flere kreditorer med eksempelvis pant i eiendommen fordi eieren (skyldneren) har misligholdt pantegjelden. Domstolen bruker gjerne advokat eller eiendomsmegler som medhjelper for salget.

En kreditor kan begjære tvangssalg av eiendom når det foreligger tvangskraftig tvangsgrunnlag (eksempelvis utlegg, pantobligasjon og legalpant).

Begjæring om tvangssalg skal inneholde

  • partenes navn, fødselsdato/foretaksnummer og adresse
  • adresse til objektet som begjæres tvangssolgt samt objektets registerbetegnelse (for eksempel organisasjonsnummer og andelsnummer eller gårdsnummer/bruksnummer/seksjonsnummer)
  • oversikt over pengekravet (hovedkrav, renter, rentesats og omkostninger)
  • betegnelse av tvangsgrunnlaget


Begjæring om tvangssalg skal ha følgende vedlegg:

  • Varsel om tvangsfullbyrdelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18. Denne må være eldre enn 14 dager.
  • Bekreftet utskrift av grunnboken, som ikke er eldre enn 3 måneder. (gjelder ikke aksjeleilighet).
  • Kopi av tvangsgrunnlaget.


Denne begjæringen med vedlegg  skal innleveres i 4 komplette eksemplarer, datert og signert.

Saksgang

Domstolen forelegger begjæringen om tvangssalg for den som er saksøkt. Frist for å komme med bemerkninger, og eventuelt sette fram begjæring om erstatningsbolig, er 1 måned fra forkynnelse av begjæringen. Hvis retten mottar iInnsigelser til begjæringen som retten mottar, sendes til saksøker for uttalelse. Domstolen tar i de fleste tilfeller stilling til tvisten på grunnlag av den skriftlige saksfremstillingen.

Hvis det ikke innkommer innsigelser eller begjæres erstatningsbolig, avgjøres begjæringen om tvangssalg ved beslutning. Retten tar i beslutningen stilling til om tvangssalget skal foregå som et auksjonssalg, eller ved hjelp av medhjelper.

Dersom saksøkte ønsker å betale hele eller deler av kravet, må han ta kontakt med saksøker eller saksøkerens advokat (prosessfullmektig). Hvis hele kravet innfris, vil saksøkeren trekke begjæringen tilbake. I de tilfeller hvor saksøkte kan betale deler av kravet, kan han forsøke å inngå en betalingsavtale med saksøker sin prosessfullmektig. Saksøker vil da begjære saken utsatt. Dersom betalingsavtalen ikke følges opp, vil saksøker kunne begjære at saken igangsettes igjen.

Hvordan skjer salget?

De aller fleste salg skjer ved bruk av medhjelper (advokat eller eiendomsmegler). Eiendommen eller leiligheten annonseres for salg i aviser og på nett i tråd med et vanlig boligsalg. Det holdes også visninger og salgsprosessen er likt et vanlig boligsalg. Det opplyses ikke i annonsen at det er et tvangssalg, derimot blir dette opplyst i salgsoppgaven. Tidligere var det vanlig med tvangsauksjoner, men dette er det nå slutt på.

Salget avsluttes når retten ved kjennelse stadfester et bud og fordeler kjøpesummen til rettighetshaverne etter prioritet. Blir det penger igjen etter dette, så får skyldneren dette beløpet. 

Det er verdt å merke seg at saksøkeren, før kjennelse om stadfestelse er avsagt, når som helst kan tilbakekalle begjæringen.

Selv om retten har besluttet medhjelpersalg og oppnevnt en medhjelper, er det likevel mulig for saksøkte å selge sin bolig frivillig. Da bør man begjære det pågående tvangssalget utsatt.

Fravikelse (utkastelse) under tvangssalg

I de tilfellene saksøkte ikke samarbeider med medhjelper i salgsprosessen, kan saksøker begjære saksøkte fraveket/utkastet fra boligen,  Se tvangsfullbyrdelsesloven § 11-14 på lovdata.no.

Anke

Både 1) beslutning om tvangssalg og 2) kjennelse om stadfestelse og fordeling kan ankes til lagmannsretten. Ankefristen for kjennelse som stadfester et bud er 1 måned. Tidsfristen regnes fra avsigelsen av kjennelsen. Ankefristen for kjennelse som fordeler kjøpesummen er 1 måned. Tidsfristen regnes fra forkynnelsen av kjennelsen. Anken innleveres til retten sammen med ankegebyret.

Siden ble sist oppdatert: 12.09.2017, kl. 09.30