Avhendingsloven - salg av eiendom

Dommere: Gussgard, Gjølstad, Flock, Bruzelius, Holmøy

Lømsland solgte i 1995 en eiendom i Kristiansand på ca. 6 da. til Rasch. På eiendommen var det oppført en driftsbygning og 3 store revehaller. Det viste seg at hallene hadde betydelige konstruksjonsfeil, og Rasch krevde prisavslag etter avhendingsloven § 4-12 annet ledd tilsvarende utbedringskostnadene på kr 180 000. Han fikk medhold i sitt krav for byretten og lagmannsretten. For Høyesterett var partene enige om at eiendommen hadde kjøpsrettslige mangler, og at utbedringskostnadene beløp seg til kr 180 000.

Under ankeforberedelsen for Høyesterett fremsatte Rasch et subsidiært krav om erstatning etter lovens § 4-14. Høyesteretts flertall kom til at dette var et nytt krav i relasjon til tvistemålsloven § 366, og at kravet måtte avvises. Mindretallet - 2 dommere - fant at det dreide seg om samme krav, og at det dermed ikke var grunnlag for avvisning. Også når det gjaldt realitetsavgjørelsen av kravet på prisavslag, delte retten seg på samme måte. Uenigheten gjaldt forholdet mellom § 4-12 første og annet ledd. Etter første ledd kan kjøperen kreve et forholdsmessig prisavslag ved mangler. Etter annet ledd, som kom inn under Stortingets behandling av lovforslaget, skal prisavslaget settes til kostnadene ved å få mangelen rettet, med mindre noe annet blir godtgjort. Det var enighet om at det i uttrykket "godtgjort" slik det er brukt her, ligger at det kreves noe mer enn vanlig sannsynlighetsovervekt. Flertallet mente at dersom kravet i § 4-12 annet ledd om at noe annet blir godtgjort, i praksis skal kunne gi muligheter for anvendelse av første ledd, må det som godtgjøres være at mangelen har ført til en reduksjon i markedsverdien som avviker fra utbedrings-kostnadene. Det kravet til sannsynlighet som følger av annet ledd, oppfylles da ved at det må kreves at prisavslaget basert på verdireduksjonen beløpsmessig klart atskiller seg fra kostnadene ved utbedring. Vedrørende verdivurderingen av eiendommen med og uten mangelen viste flertallet til at retten i praksis normalt ville være henvist til å anvende skjønn. Partene var enige om at eiendommens markedsverdi uten manglene var kr 500 000. Ut fra de bevisene som forelå om betydningen av manglene, fant flertallet at utbedrings-kostnadene ikke gjenspeilet fallet i markedsverdien. Prisavslaget måtte da fastsettes etter § 4-12 første ledd, og flertallet fastsatte dette skjønnsmessig til kr 75 000. Mindretallet fant, særlig under henvisning til merknadene fra justiskomiteen jf. også be-stemmelsen i § 4-10 om retting av mangler, at § 4-12 annet ledd reelt sett var lovens hovedregel, og at den også vil være hovedregelen i praksis. For at første ledd skulle få anvendelse, var det etter mindretallets mening ikke tilstrekkelig å konstatere at utgiftene ved en utbedring ville avvike fra en endring i markedsverdien. Det måtte også ut fra objektive kriterier med rimelig sikkerhet kunne fastslås hvor stor den forholdsmessige prisreduksjonen var. Etter mindretallets mening kunne en ikke ut fra bevisene i saken med tilstrekkelig sikkerhet fastslå eiendommens markedsverdi med og uten mangler. Det var ikke grunnlag for å anta at manglene ikke representerte et verdiminus for eiendommen. Mindretallet fant da at lagmannsrettens dom måtte stadfestes.