Regulering av festeavgift etter tomtefesteloven

Dommere: Oftedal Broch, Gjølstad, Coward, Matningsdal, Holmøy

Oslo kommune hadde bortfestet et utbyggingsareal med en festeavgift basert på kr 30 pr. kvm, som var langt under markedsverdi. På området ble det oppført 173 rekkehus, som ble solgt som selveierboliger. Etter festekontrakten kunne avgiften kreves regulert etter tomtefesteloven av 1975. Dette innebar regulering hvert 10. år. Ved første regulering krevet kommunen en ca. fem ganger så høy festeavgift.

Den bestemmelsen i tomtefesteloven som kom til anvendelse, var § 14 annet ledd første punktum: "Den nye festeavgifta skal fastsetjast i samsvar med tomteverdet på reguleringstida". Spørsmålet var om dette skulle tas på ordet, slik at det var markedsverdien av eiendommen på reguleringstidspunktet som skulle legges til grunn. Dette var kom-munens standpunkt. Festerne hevdet at det var endringen i tomteverdien i løpet av 10-årsperioden som var avgjørende, og at festeavgiften bare kunne reguleres i samme forhold. Dette ville tilsi en økning på ca. 50 %. Festerne hevdet at § 14 annet ledd ikke var en revisjonsklausul som kunne benyttes til å forskyve balansen mellom partenes ytelser. Bestemmelsens formål var tvert om å opprettholde balansen i kontrakten i tilfeller der verdiendringer hadde forrykket denne. I det foreliggende tilfellet hadde det vært kommunens hensikt å beregne en lav festeavgift for at hustilbudene skulle være attraktive. Festerne fikk medhold i byretten, mens kommunens syn vant frem i lagmannsretten. Høyesterett var enig med lagmannsretten, og uttalte at lovteksten klart pekte i retning av at tomteverdien på reguleringstidspunktet var avgjørende. Forarbeidene behandlet ikke spørsmålet om regulering av en festeavgift som i utgangspunktet var subsidiert, og ga ikke veiledning. Det kunne heller ikke utledes av lovens formål at en lav festeavgift måtte forbli lav i hele festeperioden. Det var lite tenkelig at de kommunalpolitiske hensyn som hadde ledet kommunen til å kreve en subsidiert festeavgift, måtte binde kommunen i hele festetiden, som i saken var på 80 år. Heller ikke festerne kunne hatt en slik forventning. Etter dette forelå det ikke grunnlag for å fravike den løsningen som fulgte av en naturlig fortolkning av lovteksten.