Prisavslag for mangler etter avhendingsloven

Dommere: Stang Lund, Utgård, Rieber-Mohn, Aarbakke, Aasland

B kjøpte og overtok i mai 1997 en bolig fra A, som var selvskiftende arving. Eiendommen ble overtatt i samme stand som den var ved besiktigelsen. En takstingeniør hadde utarbeidet en tilstandsrapport inneholdende eiendomsdata, byggvurdering og kostnader ved utbedring, som mekler på vegne av selgeren hadde gitt videre til B. Rapporten manglet opplysninger om fuktskader ved sluk i første og annen etasje, råteskade ved et vindu og det store omfang av sprekkdannelser i utvendig murpuss og løs puss.

B krevde prisavslag fordi eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn han hadde grunn til å regne med ut fra foreliggende opplysninger om eiendommen og kjøpesummen. Byretten dømte selger til å betale 63 000 kroner i prisavslag fordi takstmannen måtte ha kjent til og skulle ha opplyst om fuktskader på grunn av utette sluk, råteskade ved et vindu og utvendig løs murpuss. B anket til lagmannsretten og krevde prisavslag med 250 000 kroner. A motanket og påsto frifinnelse. Under saksforberedelsen utvidet B kravet til å gjelde heving, erstatning og subsidiært prisavslag med inntil 700 000 kroner. Lagmannsretten tilkjente125 000 kroner i prisavslag, fordi tilstandsrapporten ikke inneholdt opplysninger om fuktskader ved sluk og sprekker og løs murpuss selv om takstmannen måtte kjenne til slike mangler. Lagmannsretten fant at selgeren i dette tilfellet måtte identifiseres med den takstmann som hadde utarbeidet tilstandsrapporten. A anket og B motanket til Høyesterett. Anken ble henvist for så vidt gjaldt lagmannsrettens rettsanvendelse vedrørende prisavslag for lekkasje ved sluk og sprekker i murpuss. Høyesterett stadfestet lagmannsretten dom. Fire dommere fant at avhendingsloven § 3-7 måtte forstås slik at selgeren har risikoen for at en tilstandsrapport som gjøres tilgjengelig for kjøperen før salg finner sted, mangler opplysninger om eiendommen som takstmannen kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen kunne regne med å få. En dommer fant at § 3-7 måtte forstås slik at selgeren bare svarte for omstendigheter han selv kjente eller måtte kjenne til. Lagmannsretten hadde tolket avhendingsloven § 3-7 feil og avgjørelsen måtte oppheves og hjemvises til ny behandling.