Regulering av årlig festeavgift

Dommere: Bruzelius, Flock, Lund, Stang Lund, Dolva

Madsen hadde festet et større areal av Søreide på 99 år. I festekontrakten fra 1986 var festeavgiften satt til kr 40 000 pr. år. Det var avtalt regulering hvert 10 år, første gang i 1995. Festearealet ble benyttet til marina med dertil hørende virksomhet. Bortfester krevde regulering av grunnverdien og festeavgiften i 1995. Det ble ikke oppnådd enighet, og partene avtalte at festeavgiften skulle fastsettes ved avtaleskjønn, jf. skjønnsprosessloven § 4 første ledd. Det var også enighet om at reguleringen skulle bygge på bestemmelsene om regulering av festeavgift i tomtefesteloven av 1975.

Byretten fastsatte i samsvar med tomtefesteloven § 14 annet ledd grunnverdien for festearealet til kr 1 400 000 etter bruksverdien, jf. ekspropriasjonserstatningsloven § 6. Festerenten ble fastsatt til 8,5 prosent av grunnverdien. Byretten fastslo rentenivået på reguleringstidspunktet til 6,5 prosent, men mente at det måtte "gjøres et tillegg svarende til en rimelig avkastning av tomteverdien for næringstomt". Lagmannsretten stadfestet underskjønnet, men la i premissene til grunn en festerente på 6 prosent. Høyesteretts kjæremålsutvalg opphevet overskjønnet på grunn av feil i lagmannsrettens saksbehandling - manglende samsvar mellom premisser og slutning - og hjemviste saken til avsigelse av nytt overskjønn, jf. Rt. 1999 side 106. I det nye overskjønnet fastsatte lagmannsretten festerenten til 8,5 prosent av grunnverdien, mens det alminnelige rentenivå ble anslått til 6 prosent. Anken gjaldt prinsipalt lagmannsrettens saksbehandling, uklare skjønnsgrunner, subsidiært rettsanvendelsen. Fastsettelsen av grunnverdien var ikke angrepet. Anken over skjønnsgrunnene ført ikke frem. Lagmannsrettens rettsanvendelse fremgikk tilstrekkelig klart av skjønnsgrunnene. Uttalt at det ved fastsettelse av festeavgift ikke kan stilles strenge krav til skjønnsgrunnene. Det ble lagt til grunn for prøvingen av anken over rettsanvendelsen, at det ved fastsettelsen av festerenten var sett hen til ikke bare rentenivået, men også arealet og den konkrete bruken av dette. Det spørsmål saken reiste var om dette er uriktig rettsanvendelse, når arealet og den konkrete bruken av det, også er hensyntatt ved fastsettelsen av tomteverdien/grunnverdien etter tomtefesteloven § 14 annet ledd. Høyesterett kom til at rettsanvendelsen var uriktig. Når høyeste tomteverdi på reguleringstidspunktet reflekteres i grunnverdien, skal festerenten sikre bortfester det som ville ha vært en normal, rimelig avkastning av denne verdien, såfremt festearealet var blitt solgt og pengene plassert på en annen måte.