Reguleringsplan - negative servitutter
04.02.2002, 2001/416, sivil sak, anke
Plan- og bygningsloven § 35
Bortelid Gård 9/7 ANS mfl. (advokat Helge Tofte) mot Carsten Wilhelmsen mfl. (advokat Hege B. Ersdal)
Plan- og bygningsloven § 35
Bortelid Gård 9/7 ANS mfl. (advokat Helge Tofte) mot Carsten Wilhelmsen mfl. (advokat Hege B. Ersdal)
Gussgard, Coward, Flock, Oftedal Broch og Dolva
I 1970-80 årene ble det bygd ca. 600 hytter på ca. 1800 dekar i Åseral kommune, kalt Bortelid hytteområde. I begynnelsen av 1990-årene satte kommunen i gang et arbeid med sikte på å utvikle Bortelid som reiselivsområde. Dette ledet til en flatereguleringsplan som åpnet adgang til fortetting i hytteområdene. Etter planen er det krav om bebyggelsesplan mv. før hyttebygging kunne starte, men noen bebyggelsesplan er foreløpig ikke godkjent. Tretten hytteeiere anla sak mot grunneierne med påstand om at disse var uberettiget til ytterligere utbygging i nærmere bestemte felt. For Høyesterett var partene enige om at punkt 8 i festekontraktene forbød ytterligere utbygging i disse feltene.
Spørsmålet i saken for Høyesterett var om de negative byggeservituttene som fulgte av festekontraktene, bortfalt når utbygging i samsvar med reguleringsplanen ble iverksatt, slik grunneierne hevdet under henvisning til Rt. 1995 side 904 (Gjensidigedommen). Gjensidigedommen er blitt kritisert, og Høyesterett kom til at uttalelsene der om bortfall av negative byggeservitutter hadde fått en for generell utforming og burde modifiseres. Lagmannsrettens avgjørelse om at byggeservituttene i festekontraktene ikke ville falle bort, ble opprettholdt. Ved avgjørelsen av den konkrete sak ble det lagt vekt på at området fremstår som et utbygget hytteområde, og at kommunen ikke hadde endret syn på hva området skulle benyttes til. Å opprettholde servitutten innebar ikke en meningsløs "ikke-bebyggelse" av området, eller et utilsiktet hinder, slik det hadde vært tale om i de eldre dommene som er nevnt i Gjensidigedommen. Det ble også lagt noen vekt på at både planprosessen og reguleringsbestemmelsene viste at kommunen tok sikte på å ta hensyn til hytteeiernes interesser. I den forbindelse ble det bemerket at godkjenning av bebyggelsesplaner vil høre under et av kommunens faste utvalg, mens det er kommunestyret som etter plan-og bygningsloven § 35 eventuelt kan foreta ekspropriasjon til gjennomføring av reguleringsplan.
I 1970-80 årene ble det bygd ca. 600 hytter på ca. 1800 dekar i Åseral kommune, kalt Bortelid hytteområde. I begynnelsen av 1990-årene satte kommunen i gang et arbeid med sikte på å utvikle Bortelid som reiselivsområde. Dette ledet til en flatereguleringsplan som åpnet adgang til fortetting i hytteområdene. Etter planen er det krav om bebyggelsesplan mv. før hyttebygging kunne starte, men noen bebyggelsesplan er foreløpig ikke godkjent. Tretten hytteeiere anla sak mot grunneierne med påstand om at disse var uberettiget til ytterligere utbygging i nærmere bestemte felt. For Høyesterett var partene enige om at punkt 8 i festekontraktene forbød ytterligere utbygging i disse feltene.
Spørsmålet i saken for Høyesterett var om de negative byggeservituttene som fulgte av festekontraktene, bortfalt når utbygging i samsvar med reguleringsplanen ble iverksatt, slik grunneierne hevdet under henvisning til Rt. 1995 side 904 (Gjensidigedommen). Gjensidigedommen er blitt kritisert, og Høyesterett kom til at uttalelsene der om bortfall av negative byggeservitutter hadde fått en for generell utforming og burde modifiseres. Lagmannsrettens avgjørelse om at byggeservituttene i festekontraktene ikke ville falle bort, ble opprettholdt. Ved avgjørelsen av den konkrete sak ble det lagt vekt på at området fremstår som et utbygget hytteområde, og at kommunen ikke hadde endret syn på hva området skulle benyttes til. Å opprettholde servitutten innebar ikke en meningsløs "ikke-bebyggelse" av området, eller et utilsiktet hinder, slik det hadde vært tale om i de eldre dommene som er nevnt i Gjensidigedommen. Det ble også lagt noen vekt på at både planprosessen og reguleringsbestemmelsene viste at kommunen tok sikte på å ta hensyn til hytteeiernes interesser. I den forbindelse ble det bemerket at godkjenning av bebyggelsesplaner vil høre under et av kommunens faste utvalg, mens det er kommunestyret som etter plan-og bygningsloven § 35 eventuelt kan foreta ekspropriasjon til gjennomføring av reguleringsplan.