Fast eiendom - prisavslag/erstatning
08.10.2003, 2002/1114, sivil sak, anke
Avhendingslova § 2-3
A mfl. (advokat Hans Chr. Steenstrup) mot B-Bygg AS ( advokat Ole Lindseth)
Avhendingslova § 2-3
A mfl. (advokat Hans Chr. Steenstrup) mot B-Bygg AS ( advokat Ole Lindseth)
Stabel, Rieber-Mohn, Stang Lund, Oftedal Broch og Aasland
Spørsmålet i saken var om det var en mangel etter avhendingslova § 2-3 at nybygd enebolig med separat hybelleilighet i sokkeletasjen ikke var lydisolert i samsvar med byggeforskriften 1987. Ekteparet A kjøpte i 1998 en enebolig på boligfeltet X i Y kommune. I prospektet sto det at huset skulle ha en separat hybelleilighet med egen inngang i underetasjen. I søknaden om byggetillatelse, som kjøperne ikke var kjent med, var det krysset av for én boenhet.
Søknaden ble godkjent uten særlig anmerkning om lydforholdene. Kommunen har senere nektet å gi ferdigattest for huset, fordi den mener det ikke oppfyller kravene til lydisolasjon mellom forskjellige boenheter i byggeforskriften 1987. A krevde prisavslag for dette, og fikk tilkjent dette i byretten med kr 150 000, mens B-Bygg under dissens ble frikjent i lagmannsretten. Høyesterett kom til samme resultat som byretten. Byggeforskriften 52:311 skiller mellom småhus, der det ikke stilles spesielle krav til lydisolering, og det som betegnes som flerfamiliehus, der blant annet hybler i underetasje i eneboliger er nevnt. I veiledningen til forskriften gis det uttrykk for at forskjellen mellom småhus og flerfamiliehus er at et småhus bare består av én boenhet, mens et flerfamiliehus består av flere boenheter. I kravet til selvstendig boenhet lå etter Høyesteretts syn først og fremst være at enheten er funksjonsmessig uavhengig av hovedleiligheten. Det må da vurderes om den er innredet med sikte på utleie. I forhold til kjøperne kunne det ikke være avgjørende at byggesøknaden bare gjaldt én boenhet, heller ikke at vegg- og gulvkonstruksjoner var i samsvar med spesifikasjoner i kjøpekontrakten. Avgjørende var at prospektet ga forventning om en separat hybelleilighet egnet for utleie til utenforstående, med de inntektsmuligheter dette kan gi. Når slik utleie blir umulig eller i det minste vanskeliggjort ved at lydisolasjonen ikke fyller de krav som gjelder mellom selvstendige boenheter, forelå en mangel i kjøpsrettslig forstand, jf. avhendingslova § 3-1 første ledd.
Spørsmålet i saken var om det var en mangel etter avhendingslova § 2-3 at nybygd enebolig med separat hybelleilighet i sokkeletasjen ikke var lydisolert i samsvar med byggeforskriften 1987. Ekteparet A kjøpte i 1998 en enebolig på boligfeltet X i Y kommune. I prospektet sto det at huset skulle ha en separat hybelleilighet med egen inngang i underetasjen. I søknaden om byggetillatelse, som kjøperne ikke var kjent med, var det krysset av for én boenhet.
Søknaden ble godkjent uten særlig anmerkning om lydforholdene. Kommunen har senere nektet å gi ferdigattest for huset, fordi den mener det ikke oppfyller kravene til lydisolasjon mellom forskjellige boenheter i byggeforskriften 1987. A krevde prisavslag for dette, og fikk tilkjent dette i byretten med kr 150 000, mens B-Bygg under dissens ble frikjent i lagmannsretten. Høyesterett kom til samme resultat som byretten. Byggeforskriften 52:311 skiller mellom småhus, der det ikke stilles spesielle krav til lydisolering, og det som betegnes som flerfamiliehus, der blant annet hybler i underetasje i eneboliger er nevnt. I veiledningen til forskriften gis det uttrykk for at forskjellen mellom småhus og flerfamiliehus er at et småhus bare består av én boenhet, mens et flerfamiliehus består av flere boenheter. I kravet til selvstendig boenhet lå etter Høyesteretts syn først og fremst være at enheten er funksjonsmessig uavhengig av hovedleiligheten. Det må da vurderes om den er innredet med sikte på utleie. I forhold til kjøperne kunne det ikke være avgjørende at byggesøknaden bare gjaldt én boenhet, heller ikke at vegg- og gulvkonstruksjoner var i samsvar med spesifikasjoner i kjøpekontrakten. Avgjørende var at prospektet ga forventning om en separat hybelleilighet egnet for utleie til utenforstående, med de inntektsmuligheter dette kan gi. Når slik utleie blir umulig eller i det minste vanskeliggjort ved at lydisolasjonen ikke fyller de krav som gjelder mellom selvstendige boenheter, forelå en mangel i kjøpsrettslig forstand, jf. avhendingslova § 3-1 første ledd.