Eierseksjonsloven - utleie av tilleggsdel som bolig
Eierseksjonsloven. Tilleggsdel - nytt i 1997-loven
Sameiet ---veien --- mfl. (advokat Stein E. Hove) mot A og B (advokat Morten Steenstrup)
Stabel, Flock, Gussgard, Oftedal Broch og Gjølstad
Endring av eierseksjon. Spørsmål om eierseksjonsloven hindrer eierne av en bruksenhet som består av en hoveddel og en separat tilleggsdel i å innrede og utnytte tilleggsdelen som en selvstendig bolig - herunder ved utleie.
Ekteparet A og B kjøpte i desember 1997 to seksjoner i Sameiet ---veien i Oslo. Den ene seksjonen var en vanlig leilighet i første etasje. Den andre var en tidligere vaktmesterleilighet med egen inngang i underetasjen rett under hovedleiligheten. Den besto da av et disponibelt rom og areal avsatt til trappegang. Kjøpekontrakten forutsatte at seksjonene skulle slås sammen til en enhet, ved at det skulle bygges en innvendig trapp mellom delene. En slik trapp var et vilkår for sammenføyning etter eierseksjonsloven av 1983. Da loven av 1997 trådte i kraft 1. januar 1998, ble det mulig å etablere separate tilleggsdeler innenfor en bruksenhet. Ekteparet fikk da, med styrets samtykke, tillatelse til reseksjonering uten innvendig trapp. Sommeren 2001 ominnredet ekteparet underetasjen ved at det ble bygget bad/wc, og det opprinnelige rommet ble delt i et soverom og en dagligstue med åpen kjøkkenløsning. Parets datter med ektemann og nyfødt barn flyttet inn. Sameiet og en av sameierne protesterte og hevdet at kjøpekontrakten og eierseksjonsloven var til hinder for slik bruk. Tingretten frifant ekteparet og kom til at verken kjøpekontrakten eller loven hindret bruken. Lagmannsretten kom under dissens til samme resultat. I Høyesterett, der bare spørsmålet om eierseksjonsloven hindret bruken var henvist til behandling, ble resultatet det samme. En bruksenhet kan nå bestå av en hoveddel og en tilleggsdel, som kan være fysisk adskilt fra hoveddelen. Høyesterett viste til at tilleggsdel - som var nytt i 1997-loven - ut fra sammenhengen kan omfatte alt som etter loven ikke må være fellesareal. Loven gir seksjonseier en vidtgående bruksrett over sin bruksenhet, også til å foreta ominnredninger og bygningsmessige endringer. Dette måtte også gjelde tilleggsdelen. Det var derfor ikke noe til hinder for å innrede en tilleggsdel slik at den tilfredsstiller lovens minstekrav til en hoveddel - nemlig at den har egen inngang, kjøkken og bad/wc. Det var dermed heller ikke noe til hinder for separat utleie av tilleggsdelen.