Spm. om leietaker har rett til å tre ut av husleiekontrakt mv.

Stang Lund, Stabel, Rieber-Mohn, Lund, Schei

Kampen Grafisk leide industrilokaler til kontor, grafisk produksjon og lager. I leietiden fradelte og solgte eier og utleier en parsell med sikte på at den skulle omreguleres til byggeområde for boliger. Etter at parsellen i 1997 ble omregulert til boliger, ble det oppført boligblokker ca. 10 - 15 meter fra industrilokalene. Det viste seg at utendørs støy fra trykkeribedriften vesentlig oversteg grensene for tillatt støy i boligområder i Oslo. Da utleier nektet å betale for støydempende tiltak, hevet Kampen Grafisk leiekontrakten i desember 1999 med fraflytting ca. 9 måneder før utløpet av leietiden.

Utleier reiste sak og krevde betaling av skyldig leie. Kampen Grafisk krevde i motsøksmål erstatning for ekstra utgifter med demontering og flytting av trykkerimaskiner og utgifter til måling av støy og støydempende tiltak. Tingretten kom til at vilkårene for å heve var oppfylt, men at erstatningskravet fra Kampen Grafisk for ekstra flytteutgifter ikke var dokumentert og uhjemlet for måling av støy og støydempende tiltak. Lagmannsretten fant at også vilkårene for erstatning forelå og tilkjente Kampen Grafisk 475 000 kroner. Høyesterett stadfestet lagmannsrettens dom. Når utleier har leid bort lokaler til bestemt bruk, må i utgangspunktet dette være til hinder for at eiendommen disponeres på en måte som medfører at leiekontrakten ikke kan oppfylles. I seg selv er ikke fradeling og salg av en del av industriområde med henblikk på en omregulering til byggeområde for boliger et mislighold av leiekontrakten. Utleier skulle imidlertid ha truffet tiltak for å sikre at leiers avtalte bruk kunne fortsette ut leietiden enten ved bestemmelser i salgsavtalen om når utbygging skulle gjennomføres, eller ved at utbygger påtok seg å gjennomføre bygningsmessige tiltak, eller at utleier selv utførte støydempende tiltak om dette viste nødvendig. Når leier blir stilt i en situasjon hvor han risikerer at driften ikke kan fortsette, eller bare fortsette om leier bekoster nødvendige støydempende tiltak, foreligger vesentlig mislighold. Da utleier nektet å betale for nødvendige støydempende tiltak, forelå vilkårene for erstatning etter husleieloven av 1939 § 17 annet ledd. En anførsel om foreldelse av kravene om hevning og erstatning etter foreldelsesloven § 3 nr. 2 førte ikke fram.

Les avgjørelsen i sin helhet