Festeavgift for boligtomter

Stabel, Rieber-Mohn, Bruzelius, Øie, Oftedal Broch

Regulering av festeavgifter for boligtomter - spørsmål om det skal skje etter konsumprisindeksen eller festekontrakten. Tomtefesteloven § 15. Forskrift om tomtefeste § 2. På Falkum i Skien ble det i årene 1960-71 inngått en rekke festekontrakter for boligbygging, dels for 90 år, dels på ubegrenset tid. Da kontraktene ble inngått, gjaldt prisforskriften fra 1947, og det kunne ikke kreves høyere leieavgift enn det som ble fastsatt av prismyndighetene.

Kontraktene hadde en likelydende klausul om at festeavgiften kunne reguleres hvert femte år "under hensyn til endringer i rentenivået eller i eiendommens verdi som ikke skyldes festeren". De hadde også en likelydende klausul om at avgiften når som helst kunne reguleres i samsvar med de til enhver tid gjeldende prisforskrifter. Videre het det: "Hvis prisforskriftene oppheves, blir festeavtalen straks å ta opp til ny vurdering." Festeavgiftene ble oppregulert i samsvar med prisforskriftene, i praksis etter en fastsatt multiplikatorsats, siste gang 1. januar 1999.

Da tomtefesteloven av 1996 trådte i kraft 1. januar 2002, ble prisforskriften opphevet. De tre bortfesterne krevde regulering av festeavgiften fra 1. juli 2002. Festerne bestred at det var adgang til dette, da det ikke "tvillaust" var avtalt "regulering på anna måte", slik tomtefesteloven § 15 krevde. Hovedregelen etter første ledd om regulering etter konsumprisindeksen måtte derfor komme til anvendelse. De hevdet videre at regulering ikke kunne skje før etter utløpet av femårsperioden. Bortfesterne tok ut stevning mot festerne - 55 i alt - med krav om regulering etter kontrakten, og fikk medhold både i tingretten og lagmannsretten. 33 av festerne anket til Høyesterett og Tomtefesterforbundet i Norge erklærte hjelpeintervensjon. Høyesterett kom til samme resultat som de tidligere retter.

Høyesterett var enig med festerne i at tomtefesteloven § 15, slik den lyder etter lovendring 2. juli 2004, ikke bare krever at det må være klart at det er avtalt en annen reguleringsmåte enn det som er lovens hovedregel. Det må også være klart hva som er avtalt. I dette tilfellet var kravet imidlertid oppfylt. Endringer i rentenivået og endringer i eiendommens verdi er velkjente størrelser både ved fastsettelse av første gangs festeavgift og ved senere reguleringer. Begge elementer kan kombineres, og kan påberopes av begge parter. Kontraktsbestemmelsen var dessuten fastsatt etter mønster av § 16 i den daværende prisforskriften fra 1947, som bygget på de samme elementene.

Høyesterett kom videre til at regulering kunne skje straks etter opphevelsen av prisforskriften, slik det var bestemt i festeavtalene. Forskriften om tomtefeste § 2, som hadde særlige overgangsbestemmelser, gjaldt et annet spørsmål og ble ikke funnet anvendelig.

Les avgjørelsen i sin helhet