Ekspropriasjonserstatning - alpinanlegg.

Oftedal Broch, Matningsdal, Øie, Stabel og Tjomsland

Voss kommune vedtok i 2001 en reguleringsplan for utbygging av et alpinanlegg og et hyttefelt med 350 hytter/boenheter. Voss Utvikling AS sto for utarbeidelse av reguleringsplanen, som berørte ti grunneiere og dessuten et sameie på snaufjellet. Kommunen og selskapet gjorde forsøk på å få i stand et samarbeid med grunneierne allerede på planleggingsstadiet. Seks av dem, med sammenhengende eiendommer, ønsket dette og stiftet et grunneierlag, som inngikk en samarbeidsavtale med Voss Utvikling. Eiendommene innenfor reguleringsområdet ble stilt til disposisjon for selskapet mot salgs- og festeinntekter ettersom utbygging fant sted. De ankende parter, som var motstandere av utbyggingen, valgte å stå utenfor avtalen. I reguleringsplanen ble all hytteutbygging lagt på grunneierlagets eiendommer.

Skjønnet gjaldt ekspropriasjonserstatning for erverv av rettigheter til løypetraseer for alpinanlegget over de ankende parters eiendommer. Ved underskjønnet fikk grunneierne erstatning etter rettighetenes antatte salgsverdi sett i forhold til alpinanleggets forventede avkastning. Ved overskjønnet forhøyet lagmannsretten erstatningene med 50 %. Grunneierne anket over rettsanvendelsen og saksbehandlingen - uklare skjønnsgrunner. Det ble gjort gjeldende at erstatning skulle vært utmålt ut fra den markedsverdi som eiendommene ville hatt med grunnlag i en forholdsmessig fordeling av de samlete utbyggingsmuligheter i reguleringsplanen. Denne markedsverdien kom til uttrykk i utbyggingsavtalen som grunneierlaget inngikk med Voss Utvikling AS. Alternativt ble ekspropriasjonsvederlaget krevd fastlagt ut fra et tilpasset strøkprinsipp basert på at reguleringsplanen bygger på et felles næringsutnyttelsesformål, som binder hytteutbyggingen og alpinsenteret sammen. Ingen av disse utbyggingene ville blitt realisert alene. De ble planlagt og utført i sammenheng. Høyesteretts flertall fant at ingen av disse grunnlag førte frem. Utbyggingsavtalen var et omfattende avtaleverk, der medlemmene i grunneierlaget ga utbygger full rådighet over sine teiger i mange år fremover og der det knyttet seg stor usikkerhet til det økonomiske resultatet for grunneierne. Gjennom avtalen sikret utbygger seg både mer omfattende rettigheter og andre typer rettigheter enn det som omfattes av en ekspropriasjon. Medlemmene hadde på sin side fått rettigheter i forhold til utbyggingens økonomiske resultat. Det var ikke grunnlag for å bygge på denne avtalen til fordel for de grunneiere som ikke ønsket å være medlem av grunneierlaget. Det ville være å gi erstatning for det tap de har vist seg å lide - ikke som følge av ekspropriasjonen - men fordi de avslo å være med i grunneierlaget. Med hensyn til anvendelse av strøkprinsippet tok flertallet utgangspunkt i den klare hovedregel for erstatningsutmålingen at reguleringsplanen skal legges til grunn for hva som er påregnelig utnyttelse, jf. ekspropriasjonserstatningsloven § 5. Strøkprinsippet representerer et unntak, som anvendes på begrensete utbyggbare områder som tjener beboernes felles interesser, slik som lekeplasser mv. Disse kriteriene var klart ikke oppfylt.

Flertallet mente det ikke var plass til noe "tillempet strøkprinsipp" ut fra tanken om en rimelig fordeling mellom eiendommene av samlet utbyggingsverdi i området. Å anvende strøkprinsippet i et tilfelle som det foreliggende, ville innebære å innføre et nytt og betydelig unntak - med uklar rekkevidde - fra hovedprinsippet om at erstatningsutmålingen ved ekspropriasjon skal bygge på reguleringsplanen. Flertallet fant at anken over saksbehandlingen - mangelfulle skjønnsgrunner - måtte tas til følge. Det var uklart om lagmannsretten hadde avveket fra tingrettens utgangspunkt i rettighetenes salgsverdi til fordel for en ulempeerstatning, og i så fall hvordan denne erstatningen var utmålt.

Mindretallet - to dommere - mente at erstatningen skulle utmåles etter et tilpasset strøkprinsipp. Det forelå en nær og nødvendig sammenheng mellom utbyggingen av hytteområdet og alpinanlegget. Da måtte strøkprinsippets krav om at arealet skulle være trukket inn i utbyggingen for å tilfredsstille de særlige behov som beboerne i selve utbyggingsfeltet måtte ha, være oppfylt. Samtidig gjorde likhets- og rimelighetshensyn seg gjeldende med stor tyngde.

Les avgjørelsen i sin helhet