Krav på meglerprovisjon for oppdrag om fremleie av lokaler.
Eiendomsmeglerloven §4-2
Zenitel Norway AS (advokat Kai Thøgersen) mot Colliers Bjørdal Partners AS (advokat Audun Gjøstein)
Coward, Skoghøy, Flock, Gussgard og Aasland
Zenitel ønsket nye næringslokaler og inngikk avtale med meglerselskapet Colliers om to oppdrag - leie av nye lokaler og fremleie av Zenitels tidligere lokaler. Avtale om leie av nye lokaler ble inngått, og Colliers fikk provisjon for dette oppdraget. Tvisten gjelder om Colliers også har krav på provisjon for fremleieoppdraget.
Fremleieavtale ble ikke inngått. I leieavtalen for de nye lokalene, der leien var angitt til 1 600 kr per kvm per år, var det imidlertid tatt inn et punkt om at utleieren skulle betale Zenitel et beløp som svarte til leien for den gjenstående leietiden i det tidligere leieforholdet. Både tingretten og lagmannsretten kom til at dette gav Colliers rett til provisjon for fremleieoppdraget. De bygde på et synspunkt i Brækhus: Meglerens rettslige stilling, fra 1946: Selv om megleren som utgangspunkt bare har krav på provisjon når avtale er inngått i samsvar med oppdraget, er det rett til provisjon også når den inngåtte avtalen reelt er jevnbyrdig med den tilsiktede. Høyesterett kom til at Zenitel måtte frifinnes for provisjonskravet. Høyesterett uttalte generelt at den sterkere formaliseringen av megleroppdraget som etter eiendomsmeglingsloven av 1989 er et vilkår for provisjon, understreker kravet til identitet mellom inngått avtale og oppdrag. Men slik Høyesterett vurderte den faktiske situasjonen i saken, ville Colliers ikke ha krav på provisjon selv om man holdt seg til Brækhus' lære. I motsetning til de tidligere instansene mente Høyesterett at markedsleien for de nye lokalene ikke kunne anses å være 1 600 kroner, men omtrent 1 260 kroner per kvm per år, som var det økonomiske resultatet av leieavtalen når man tok i betraktning utleierens dekning av Zenitels utgifter i det tidligere leieforholdet. Punkt 15 måtte da sees som en del av løsningen av leieoppdraget, som Colliers hadde fått provisjon for, og det var ikke grunnlag for å se punktet som også en løsning av fremleieoppdraget, eller noe som kan sees som likeverdig med det i forhold til et krav på provisjon.