Krav på forsinkelsesrente ved forsinket oppgjør for fast eiendom. Kjøpers tilbakeholdsrett til sikkerhet for krav ved mangler.

Gjølstad, Gussgard, Oftedal Broch, Tjomsland og justitiarius Schei

Houge krevde forsinkelsesrente av kjøpesum for fast eiendom som følge av at den først ble betalt til ham 17. juni 2004, mens eiendommen ble overtatt av Jordal 11. november 2002. Ved overtakelsen tilbød Jordal Houge 1 million kroner, mens resten av kjøpesummen, 200 000 kroner, skulle stå på meglerens konto. Hun var blitt mistenksom og ønsket å få vurdert husets tilstand nærmere. Houge avslo og krevde fullt oppgjør i henhold til kjøpekontrakten, men ga henne likevel nøklene. Jordal instruerte megleren om å holde tilbake kjøpesummen, mens Houge på sin side instruerte megleren om å holde tilbake skjøtet. Det ble senere rettskraftig avgjort at Jordal hadde krav på prisavslag med 150 000 kroner. Tingretten frifant Jordal for kravet om forsinkelsesrente, mens lagmannsretten kom til at Jordal måtte betale forsinkelsesrente frem til desember 2003 da hun hadde tilbudt Houge 1 050 000 kroner.

Høyesterett frifant Jordal for kravet om forsinkelsesrente. Avhendingsloven § 4-15 fastsetter at dersom en kjøper har krav på selgeren som følge av mangel, kan kjøperen holde tilbake så mye av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre at kravet blir dekket. Saken reiste for det første spørsmål om tilbakeholdsretten var avskåret som følge av at det var avtalt ytelse mot ytelse og eiendommen var overtatt av kjøperen. Ved salg gjennom megler er det rettslige utgangspunkt at når en kjøper har innbetalt kjøpesummen til megleren, og på det grunnlag fått overta eiendommen, mister kjøperen sin rådighet over kjøpesummen. Men i dette tilfellet, hvor Houge hadde innrettet seg slik at Jordal fikk overta eiendommen uten å betale kjøpesummen, måtte konklusjonen være at Jordal ikke hadde tapt sin disposisjonsrett over pengene ved å overta eiendommen. Det andre hovedspørsmål var om det tilbakeholdte beløpet på 200 000 kroner lå innenfor det kjøperen kunne holde tilbake etter avhendingsloven § 4-15. Vurderingen av hva som er "nødvendig" må skje i forhold til det mangelskrav saken gjelder. Her gjaldt det utbedring av mangler ved utførelsen av arbeider som hadde ført til vanninntrengning og soppskader i et eldre hus. Det ble ansett klart at beløpet på 200 000 kroner lå innenfor det slingringsmonn § 4-15 gir kjøperen. Houge hadde vært i kreditormora når han nektet å godta betaling av 1 million kroner. Det skal ikke betales rente for forsinkelse fremkalt av kreditor.

Les avgjørelsen i sin helhet