Avhendingsloven, selgers adgang til å avskjære prisavslag ved å tilby retting

Dommere: Matningsdal, Øie, Bruzelius, Tjomsland, Gjølstad

Høsten 2002 solgte Helgelandske AS et næringsbygg til Idamar Eiendom AS. Bygget skulle leies ut etter en rehabilitering. Andre etasje av bygget, som er et murbygg, hadde blitt brannskadet i 1983. Senere var halvparten bygget opp igjen og var utleid på salgstidspunktet. Den andre halvparten av andre etasje var fortsatt uinnredet og fremstod som brannskadet. Da Idamar i desember 2002 startet rehabiliteringen, viste det seg at brannskadene i den innredete delen ikke var tilstrekkelig fjernet. I løpet av desember ble etter dette innerveggene og himlingen fjernet.

I telefaks til Helgelandske den 2. januar 2003 reklamerte Idamar over den påståtte mangelen, og opplyste at man ville kreve prisavslag/erstatning. Beløpet skulle man komme tilbake til når en takst forelå. Kort tid etter reklamasjonen kom den personen i Helgelandske som hadde hatt ansvaret for salget på besøk, og fikk se hvordan vegger og tak i den aktuelle del av bygget så ut. Verken da eller senere denne måneden ble det antydet at Helgelandske vurderte å tilby retting for på denne måten å avskjære kravet på prisavslag. Etter å ha mottatt taksten, henvendte Idamar seg skriftlig til Helgelandske den 28. januar med et prisavslagskrav på i underkant av kr 900 000. Denne henvendelsen ble først besvart 17. februar hvor det ble bestridt at det forelå en mangel. Samtidig ba Helgelandske om å få anledning til å la eiendommen besiktige av en sakkyndig for på eget grunnlag å gjøre seg opp en mening om eiendommen hadde en mangel. Videre ble det uttalt at dersom man skulle komme til at det forelå en mangel "forbeholder man seg retten til selv å utbedre mangelen jf avhendingsloven § 4-10". Idamar gav neste dag beskjed om at utbedring av mangelen for selgers regning ville starte omgående. I mellomtiden hadde Idamar fram til medio januar dekket til sotskaden ved å vaske den ned og male over den. Innredningsarbeidene var også begynt, men det var uklart for Høyesterett hvilket omfang disse arbeidene hadde. Tingretten kom til at både brannskaden og ventilasjonsanlegget, som måtte skiftes ut, representerte en kjøpsrettslig mangel. Idamar hadde dessuten ikke tapt sin rett til å kreve prisavslag som følge av de arbeidene som var utført, jf. avhendiingsloven § 4-10 fjerde ledd andre punktum. Idamar ble etter dette tilkjent kr 800 000 i prisavslag. Lagmannsretten kom derimot til at bare brannskaden representerte en kjøpsrettslig mangel. De utførte arbeidene medførte imidlertid at Idamar hadde tapt sin rett til å kreve prisavslag. Det ble imidlertid tilkjent kr 100 000 i erstatning for arbeidet med å fjerne sotskadene. Da lagmannsretten fant det bevist at Idamar hadde hatt planer om å totalrehabilitere den aktuelle del av bygget, var det derimot ikke grunnlag for å tilkjenne erstatning for de utgiftene selskapet hadde hatt med denne del av arbeidet. Idamars anke til Høyesterett gjaldt lagmannsrettens rettsanvendelse når den hadde konkludert med at selskapet ved de utførte arbeidene hadde tapt sin rett til å kreve prisavslag. For Høyesterett aksepterte Helgelandske at brannskaden representerte en kjøpsrettslig mangel. Høyesterett viste til at retting må skje "innan rimeleg tid etter at kjøparen har gjort mangelen gjeldande". Denne fristen løper fra reklamasjonen og ikke fra det tidspunktet selgeren påberoper seg rettingsadgangen. Det følger dermed av bestemmelsen at selgeren ikke kan vente urimelig lenge med å fremsette tilbudet. Og selv om det ikke kunne kreves at Helgelandske umiddelbart etter besøket i bygget i begynnelsen av januar aksepterte at det forelå en mangel, måtte det i alle fall kreves at man etter kort tid signaliserte at man vurderte å tilby retting dersom man skulle akseptere at det forelå en mangel. Etter en totalvurdering kom Høyesterett til at fristen for å gjennomføre retting var utløpt ved svarbrevet 17. februar. På bakgrunn av de konkrete forholdene i denne saken, kom Høyesterett til at Idamar heller ikke hadde tapt sin rett til å kreve prisavsalg som følge av de arbeidene som var utført den 17. februar. Saken ble etter dette hjemvist til lagmannsretten for fastsettelse av prisavslagets størrelse.

Les avgjørelsen i sin helhet