Oppregulering av festeavgift etter konsumprisindeks eller tomtens verdi

Dommere: Skoghøy, Endresen, Tønder, Øie, Tjomsland

Saken gjaldt krav om oppregulering av festeavgift ved feste av tomt til fritidshus. Spørsmålet var om oppregulering skulle skje etter konsumprisindeksen eller ut fra tomtens verdi.

Festekontrakten var inngått i 1965 for en festetid på 99 år regnet fra 1. januar 1962. I kontrakten var det fastsatt at avgiften kunne kreves regulert hvert 10. år, og at den, dersom partene ikke kom til enighet, skulle fastsettes ”ved skjønn”. Bortfesteren krevde oppregulering på grunnlag av tomteverdien. Da dette ikke ble akseptert av fester, krevde bortfester skjønn.

Det følger av tomtefesteloven § 15 første, jf. andre og sjuende ledd at dersom ikke annet ”tvillaust er avtalt”, skal regulering skje på grunnlag av konsumprisindeksen. Tingretten kom til at hovedregelen måtte følges, mens lagmannsretten kom til at bortfesteren kunne kreve at avgiften ble fastsatt på grunnlag av tomteverdien. Høyesterett kom under dissens (3 mot 2) til samme resultat som tingretten.

Høyesterett la enstemmig til grunn at den ved avgjørelsen av om det var inngått avtale som fravek hovedregelen i tomtefesteloven § 15 første ledd, og hvordan den i tilfelle er å forstå, har full kompetanse, idet disse spørsmålene må anses som del av rettsanvendelsen, jf. skjønnsloven § 38.

Flertallet forstod ”tvillaust”-vilkåret i tomtefesteloven § 15 andre ledd slik at det er et vilkår for å fravike lovens normalordning, at det på grunnlag av de partsytringer som har funnet sted, ikke er rimelig tvil om at partene har valgt en annen løsning, eller om hva denne går ut på. Etter flertallets syn kunne det av festekontraktens henvisning til ”skjønn” ikke utledes noe om hvordan avgiftsregulering i tilfelle skulle skje. Etter det som var opplyst, var avgiftsregulering i 1972 og 1982 basert på tomteverdien, mens avgiftsregulering i 1992 var gjennomført på grunnlag av prisforskriftene for festetomter, som var basert på konsumprisindeksen. Slik flertallet så det, kunne man av den omstendighet at avgiftsregulering i 1972 og 1982 var basert på tomteverdien, ikke utlede at partene med bindende virkning for fremtiden hadde valgt tomteverdien som reguleringsgrunnlag. Når lovgiverne har bestemt at regulering skal skje på grunnlag av konsumprisindeksen dersom det ikke utvilsomt er avtalt noe annet, kunne lovens hovedregel etter flertallets syn ikke fravikes ved en kontraktsutfylling som ikke har grunnlag i partsdisposisjoner.

Mindretallet fant på grunnlag av lovarbeidene at det beviskrav som følger av bruken av uttrykket ”tvillaust”, er mindre strengt enn det som ble lagt til grunn av flertallet. Mindretallet fant heller ikke grunnlag for at det bare er ”partsytringer” som kan gjøre det ”tvillaust” at der er inngitt en avvikende avtale. På tilsvarende måte mente mindretallet at utfylling av en inngått avtale, kan skje etter alminnelige regler også i relasjon til grunnlaget for slik utfylling.

Med dette noe avvikende utgangspunkt, fant mindretallet det ”tvillaust” at det var avtalt at regulering skulle bygge på tomteverdi og avkastning av denne. Mindretallet fant at henvisningen til skjønn ga en klar indikasjon om dette, og de øvrige momenter i saken trakk klart i samme retning.

Les avgjørelsen i sin helhet