Spørsmålet om tomtefesteloven § 33 er i strid med Grunnloven § 97 eller med § 105

Dommere: Matningsdal, Lund, Tjomsland, Skoghøy, Utgård, Stabel, Schei

Saken gjaldt spørsmålet om anvendelsen av tomtefesteloven § 33, som gir festerne av tomt til bolig- eller fritidshus rett til ved festetidens utløp å kreve festet forlenget ”på same vilkår som før”, er i strid med tilbakevirkningsforbudet i Grunnloven § 97 eller med § 105, som fastsetter at det ved ekspropriasjon skal betales ”fuld Erstatning”. Saken reiste også spørsmål om det krenker Norges folkerettslige forpliktelser etter første tilleggsprotokoll til EMK artikkel 1 å anvende bestemmelsen.

Øvre Ullern Terrasse består av 54 terrasseleiligheter som på begynnelsen av 1960-tallet ble oppført på en ca. 20 dekar stor tomt. Tomten er en festetomt, og festeavtalen, som ble inngått i 1963, løp ut i desember 2006.

I 2004 ble tomtefesteloven av 1996 endret. Lovens § 33 fastsetter nå at festerne av bolig- og fritidshus kan kreve festet forlenget ”på same vilkår som før”. Festerne har påberopt seg denne bestemmelsen. Bortfesteren aksepterer at festerne kan kreve festet forlenget, men har anført at det vil være grunnlovsstridig dersom det skal skje ”på same vilkår som før”.

Bortfesteren brakte saken inn for Oslo tingrett, som kom til at det ville være i strid både med Grunnloven § 97 og § 105 om festerne fikk anledning til å kreve festet forlenget på samme vilkår som før.

Høyesteretts kjæremålsutvalg samtykket i at festernes anke ble brakt direkte inn for Høyesterett hvor saken er behandlet i plenum sammen med sak nr. 2007/410, som gjelder det tilsvarende spørsmålet ved feste av tomt til fritidshus, og sak nr. 2007/350, som gjelder spørsmålet om anvendelsen av innløsningsregelen i tomtefesteloven § 37 er grunnlovsstridig.

I forhold til domstollskontrollen med lovens grunnlovmessighet viste Høyesterett til den tredelingen som ble oppstilt i Rt. 1976 side 1 – Kløftasaken – og som er gjentatt i senere praksis. Dette innebærer at domstolene ved lovgivning som griper inn i økonomiske rettigheter, må være mer tilbakeholdne med å sette lovgiverens grunnlovsvurderinger til side enn ved bestemmelser som gjelder personlig frihet og sikkerhet. Om vekten av Stortingets standpunkt fremheves det at det må oppstilles et kvalitetskrav i den forstand at standpunktet må være basert på et overveid syn, og at eventuelle misforståelser kan ha betydning for vekten av Stortingets standpunkt. Høyesterett kunne ikke se at det forelå forhold som tilsa at Stortingets standpunkt om at bestemmelsen ikke var grunnlovsstridig, hadde redusert vekt.

Høyesterett gav enstemmig festerne medhold. Grunnlovmessigheten måtte vurderes i forhold til Grunnloven § 97. Ved den konkrete vurderingen ble det særlig fremhevet at det ved feste av boligtomt er tale om å sikre festerens grunnleggende rett til å ha et sted for seg og sin familie å bo – noe som var den bærende begrunnelsen bak lovendringen. I tilknytning til dette ble det fremhevet at det i store deler av 1900-tallet har blitt vedtatt viktige lover som viser at lovgiveren har funnet det riktig å verne rettigheter av denne karakter. Videre ble det vist til at ved langsiktige avtaler, som det er tale om ved tomtefeste, må partene være forberedt på at utviklingen vil kunne ta en retning som øker lovgiverens behov for å gripe inn med regulerende lovgivning for å sikre en rimelig balanse mellom partene. I denne sammenheng ble det fremhevet at selv om bortfesterne kan ha hatt en forventning om at prisreguleringen av festeavgifter, som vi har hatt nesten uavbrutt fra 1940 til 2002, til slutt ville bli opphevet, kunne de ikke ha noen realistisk forventning om at lovgiveren om nødvendig ikke ville gripe regulerende inn overfor den prisutviklingen som vi har hatt de siste årene.

Les avgjørelsen i sin helhet