Tomtefesters krav om at prisen ved innløsning skal settes til 40 prosent av tomteverdien på innløsningstiden

Dommere: Lund, Stabel, Tjomsland, Matningsdal, Skoghøy, Utgård, Schei

Saken gjaldt en tomtefesters krav om at prisen ved innløsning av festetomten skal settes til 40 prosent av tomteverdien på innløsningstiden, jf. tomtefesteloven § 37 første ledd annet og tredje punktum. Hovedspørsmålet i saken var om fastsettelse av innløsningssummen i henhold til disse reglene gir bortfesteren full erstatning etter Grunnloven § 105.

Festekontrakten var på 99 år med adgang til oppregulering av festeavgiften etter utviklingen i tomteverdiene på stedet. Festeavgiften ble i henholdt til kontrakten og tomtefesteloven § 15 annet ledd nr. 2 oppregulert til 10 127 kroner per år i juni 2005. I september 2005 krevde festeren tomten innløst etter tomtefesteloven § 32. Bortfester tilbød innløsning til 30 ganger oppregulert festeavgift på innløsningstiden, jf. § 37 første ledd første punktum. Da det ikke ble enighet om innløsningssummen, begjærte festeren lensmannsskjønn og krevde summen fastsatt til 40 prosent av råtomtverdien. Skjønnet ga festeren medhold. Ved overskjønn fikk bortfester medhold i at fastsettelse av innløsningssummen etter 40 prosentregelen ville være i strid med Grunnloven § 105, og at summen måtte settes til 30 ganger årlig festeavgift. Fester anket overskjønnets avgjørelse og fikk tillatelse til å bringe saken direkte inn for Høyesterett der den er behandlet sammen med forlengelsessakene 2007/237 og 2007/410.

Høyesteretts flertall, som så innløsning etter tomtefesteloven som et ekspropriasjonsinngrep, kom til at det i denne saken ville være i strid med Grunnloven § 105 å fastsette erstatningen til 40 prosent av råtomtverdien. Én dommer dissenterte.

Høyesterett la til grunn at verdien av bortfesters eiendomsrett bestemmes av festeavgiften og festetidens lengde. Konsekvensen av Høyesteretts avgjørelser i forlengelsessakene er at festeavtalen er tidsubegrenset. Verdien av bortfesters eiendomsrett er da den kapitaliserte verdi av festeavgiften indeksregulert til innløsningstidspunktet, i saken her mer enn 200 000 kroner. Innløsning til 40 prosent av råtomtverdien ville gi en vesentlig lavere pris enn denne verdien. Flertallet fremhevet at lovgiver selv har bestemt eiendomsverdien gjennom lovens regler om regulering av festeavgift og rett til tidsubegrenset forlengelse, regler som nettopp er gitt ut fra de særlige hensyn som gjør seg gjeldende for tomtefeste. Konsekvensene i denne saken ved å anvende 40 prosentregelen kunne ikke ses som et særtilfelle. Flertallet presiserte at regelen bare reiser problemer i forhold til Grunnloven § 105 der innløsningssummen blir lavere enn vanlig kapitalisering av festeavgiften tilsier.

Flertallet fant det utvilsomt at anvendelsen av 40 prosentregelen ville være i strid med Grunnloven § 105, og Stortingets eget syn på grunnlovsmessigheten hadde da begrenset vekt.

Regelen om at festeren kan kreve regelen anvendt, kom inn helt på slutten av behandlingen i Stortingets justiskomité og var ikke begrunnet i komitéinnstillingen. Selv om justiskomiteen og flere representanter under debatten i Odelstinget hadde gitt uttrykk for at grunnlovsspørsmålet var blitt grundig vurdert, kunne ikke flertallet se at konsekvensene av regelen og de problemer dette reiser i forhold til Grunnloven, var blitt overveid og kommentert.

Når 40 prosentregelen ikke kunne anvendes, fant Høyesterett at innløsningssummen måtte fastsettes ved vanlig kapitalisering av festeavgiften. Flertallet uttalte at en kapitaliseringsrente på 5 prosent normalt vil gi full erstatning i tomtefesteforhold, men den konkrete kapitaliseringsrenten måtte fastsettes ved nytt overskjønn.

Mindretallet – dommer Stabel – fant ikke grunnlag for å sette bestemmelsen om innløsning til 40 prosent av råtomtverdien til side som grunnlovsstridig. Avgjørende for konklusjonen var at innløsning etter tomtefesteloven § 37 etter mindretallets syn ikke var et ekspropriasjonstiltak som omfattes av Grunnloven § 105. Mindretallet la også noe større vekt enn flertallet på Stortingets klart uttrykte forutsetning om at reglen ikke ville komme i strid med Grunnloven. Festeforholdets spesielle karakter tilsa etter mindretallets syn at det ikke dreier seg om en rådighetsoverføring, men om en omdanning av et kontraktsforhold. Dette måtte vurderes etter Grunnloven § 97. Både forlengelse og innløsning etter 40 prosentregelen kunne få det utslag at en vesentlig del av tomtens verdistigning på permanent basis overføres til fester. Mindretallet så ikke grunn til å konkludere annerledes i dette spørsmålet enn det Høyesterett hadde gjort i forlengelsessakene.

Les avgjørelsen i sin helhet