Erstatningskrav etter heving fra kjøpers side

Dommere: Gjølstad, Coward, Tønder, Matningsdal, Schei

Avhendingsloven – erstatningskrav etter heving fra kjøpers side; spørsmål om mangel, om kjøper hadde rett til å kreve utsatt overtakelse på grunn av mangel, og om hevingsrett.

Saken gjaldt en eierseksjonsleilighet i et boligkompleks i Oslo ferdigstilt i år 2000, som ble overdradd i 2003 for 6,2 millioner kroner som den var, jf. avhendingsloven § 3-9. I salgsoppgaven var det opplyst om en lekkasje i stuetaket, som ble utbedret i 2002. Ved fremmøte for overtakelse 25. april 2003 oppdaget kjøperne et riss i stuetaket med tilhørende misfarging og nektet å overta leiligheten før forholdet var utbedret. Selger mente de hadde plikt til å overta som avtalt.

Det viste seg å være en lekkasje fra en terrasse over leiligheten, som er en del av sameiearealet. Selgeren gikk aktivt på både utbygger og sameiet for å få til utbedring. Utbygger erkjente ansvar. Det ble foretatt kartlegging og utbedring av skaden utover sommeren. I brev 19. august satte kjøperne som betingelse for overtakelse at mangelen var ferdig utbedret innen 1. september. Den 2. september hevet de avtalen. Taket var ferdig utbedret 12. september 2003.

Selger krevde erstatning for renter av kjøpesummen fra overtakelsen til dekningssalg ble foretatt høsten 2003, utgiftene til dekningssalget, felleskostnader, samt juridisk bistand, med fradrag for fortjeneste ved dekningssalget. Tingretten frifant kjøperne, mens lagmannsretten tok selgers erstatningskrav til følge.

Høyesterett fant under tvil at det forelå en mangel. Det ble etter omstendighetene ikke funnet å foreligge mangelfulle opplysninger etter avhendingsloven § 3-7. Selv om det gjaldt utbedringsarbeider på fellesarealer, med liten risiko for kjøperne, ble leiligheten ansett å være i vesentlig ringere stand enn kjøperne hadde grunn til å regne med, jf. avhendingsloven § 3-9. Det ble særlig vist til at det dreide seg om en nesten ny leilighet av høy standard, hvor det for en kjøper må være en klar og sentral forutsetning at taket er tett.

Høyesterett fant at det må være en viss, men begrenset adgang til å nekte å overta en eiendom og kreve utbedring, selv om dette ikke er blant de alternative sanksjoner avhendingsloven § 4-8 gir en kjøper ved mangel ved den solgte eiendom. Vilkåret må være at det er sterkt urimelig om ikke kjøper skal kunne avvise overtakelse. Bestemmelsen i bustadoppføringsloven § 15 tredje ledd om at en forbruker kan nekte å overta ytelsen dersom det foreligger en mangel som gir rimelig grunn til nektelse, kunne ikke anvendes tilsvarende på avhendingslovens område.

I den konkrete sak var det ikke grunnlag for å nekte å overta leiligheten på overtakelsestidspunktet. Det forelå ikke hevingsgrunnlag, og leiligheten var fullt beboelig mens utbedringsarbeidene pågikk.

Høyesterett fant at kjøperne heller ikke hadde rett til å heve avtalen 2. september 2003. Selgers erstatningskrav ble etter dette tatt til følge med en justering for renteberegningen basert på at kjøperne kunne holde tilbake en del av kjøpesummen på grunn av mangelen.

Les avgjørelsen i sin helhet