Festeavgift ved forlenging av festekontrakt

Dommarane: Tønder, Stabel, Flock, Skoghøy, Tjomsland

Saka gjaldt spørsmålet om festeavgifta ved forlenging av festekontrakten for ei rekkje punktfeste skulle fastsetjast med grunnlag i tomteverdien eller i samsvar med endring i konsumprisindeksen.

Kontraktane, som var frå 1969 og 1970, hadde eit punkt om regulering kvart femte år ”i samsvar med prosentvis endring i konsumprisindeksen”. Dessutan inneheldt dei eit punkt om at det ved forlenging av festet kunne krevjast ”full revisjon … etter prisnivået i distriktet”, alternativt ”full revisjon … opp til prisnivået”.

Ved forlenging av festet i 1999 og 2000 fastsette bortfestarane ny festeavgift på grunnlag av tomteverdien i distriktet. Festarane nekta å akseptere dette, for dei meinte at det også ved forlenging berre var høve til å regulere i samsvar med endringar i konsumprisindeksen. Etter at tomtefestelova av 1996 tok til å gjelde 1. januar 2002, blei det vist til § 15 andre ledd nr. 2 i denne lova, som set som vilkår for regulering av festeavgift på grunnlag av tomteverdi at dette ”tvillaust” er avtalt.

Tingretten kom til at tomtefestelova § 15 gjaldt i denne saka, men fann at avtalen ”tvillaust” heimla regulering på grunnlag av tomteverdi. Også lagmannsretten gav bortfestarane medhald. Men lagmannsretten kom til at det var rettstilstanden på tidspunktet for forlenginga som var avgjerande. Avtalen måtte derfor tolkast etter vanlege tolkingsprinsipp, sidan ”tvillaust”-vilkåret ikkje gjaldt på det tidspunktet. Retten meinte likevel at ”tvillaust”-vilkåret var oppfylt.

Også Høgsterett gav bortfestarane medhald. Høgsterett kom til at spørsmålet måtte vurderast ut frå tomtefestelova § 15 andre ledd nr. 2. Då forlenginga skjedde, gjaldt prisforskrifta for festeavgifter, som berre gav høve til å krevje inn ei festeavgift som var oppregulert i samsvar med endringar i konsumprisindeksen. Hovudregelen i tomtefestelova § 15 om regulering i samsvar med endringar i konsumprisindeksen måtte reknast som ei vidareføring av den tidlegare prisreguleringa. Dette innebar at ”tvillaust”-vilkåret i andre ledd nr. 2 måtte vere oppfylt for at fastsetjinga av festeavgifta på grunnlag av tomteprisen kunne gjerast gjeldande. På bakgrunn av dei tolkingsprinsippa som følgjer av Rt. 2005 side 1202 og Rt. 2006 side 1547, kom Høgsterett til at kontraktpunktet om regulering ved forlenging ”tvillaust” gav høve til å fastsetje ny avgift på grunnlag av tomtepris.

Les heile avgjerda