Begjæring om tvangsfravikelse

Dommere: Skoghøy, Stang Lund, Matningsdal, Indreberg, Lund

Saken gjaldt begjæring om tvangsfravikelse av fast eiendom etter heving av leieforhold, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav d. Spørsmålet var om leietakeren kunne kreve at begjæringen ble avgjort på grunnlag av muntlig forhandling, jf. Den europeiske menneskerettskonvensjon (EMK) artikkel 6 nr. 1.

A, født i 1934, hadde leid en leilighet i X gate 43 i Oslo siden begynnelsen av 1970-tallet. Det hadde vært uenighet om størrelsen på lovlig leie, og i 2005 og 2006 hadde hun ikke betalt leie for 15 måneder. Utleieren døde i april 2006, og boet ble i første omgang tatt under offentlig skifte. Senere er boet blitt tilbakelevert og overtatt av utleierens gjenlevende ektefelle i uskifte.

Den 7. juli 2006 sendte bobestyreren brev til leietakeren med krav om betaling av skyldig husleie. Boets krav ble ikke betalt, og i brev av 15. august 2006 hevet boet husleieforholdet. Etter dette tok A kontakt med advokat, og etter noe korrespondanse fremsatte boet 8. november 2006 begjæring om tvangsfravikelse. Mens saken stod for Oslo byfogdembete, deponerte A det beløp hun mente å skylde i husleie, på konto i Nordea.

Oslo byfogdembete tok tvangsfravikelsesbegjæringen til følge, og etter kjæremål til Borgarting lagmannsrett ble byfogdembetets avgjørelse stadfestet. Under behandlingen for lagmannsretten ble det beløp som var deponert, utbetalt til utleierens gjenlevende ektefelle.

Både for byfogdembetet og for lagmannsretten hevdet A at hun ikke hadde hatt kjennskap til at hun skyldte husleie for 15 måneder i 2005 og 2006, og i den forbindelse viste hun blant annet til sin helsetilstand. På dette punkt ble hun imidlertid ikke trodd av rettene. Begge retter la til grunn at hun hadde kjent til at hun skyldte husleie, og at hun i alle fall ikke hadde vært så syk at dette hadde hindret henne i å betale. For byfogdembetet hadde A begjært tvisten overført til behandling i søksmåls former, og for lagmannsretten hadde hun begjært muntlig forhandling. Disse begjæringene ble imidlertid ikke tatt til følge, og begge domstoler avgjorde saken på grunnlag av skriftlig behandling.

Høyesterett fant at spørsmålet om leieforholdet kunne bringes til opphør, klart var et borgerlig rettskrav, og at dersom begjæringen ble tatt til følge, ble det tatt stilling til kravet på en slik måte at EMK artikkel 6 nr. 1 kom til anvendelse. Etter praksis fra Den europeiske menneskerettsdomstol (EMD) har borgerne ved avgjørelse av borgerlige rettigheter og plikter som hovedregel krav på muntlig behandling i minst én instans, men fra denne hovedregel har det vært gjort unntak dersom det foreligger særlige omstendigheter (”exceptional circumstances”). Høyesterett la til grunn at kravet om særlige omstendigheter for å fravike hovedregelen om muntlig forhandling var blitt noe modifisert i senere EMD-praksis, jf. særlig storkammerdom 23. november 2006 i saken Jussila mot Finland. Hvorvidt et krav om muntlig forhandling skal tas til følge, må etter Høyesteretts oppfatning bero på sakens karakter, arten og betydningen av de spørsmål retten skal ta stilling til og de bevis som er tilbudt. Det sentrale er om det overordnede krav om at rettergangen etter en totalvurdering må fremstå som forsvarlig og rettferdig, vil kunne oppfylles uten muntlig forhandling.

Les avgjørelsen i sin helhet