Fremme av to skjønn - spørsmål om forståelsen av leiegårdsloven

Dommere: Øie, Tjomsland, Flock, Endresen, Schei

I mai 2001 overdro Oslo kommune en større portefølje av eiendommer til Fredensborg Boligutleie ANS, den såkalte sykehusporteføljen. 70 prosent av Fredensborg Boligutleie ANS var eid av Vika Kapital AS, som var et heleid datterselskap av ABG Sundal Collier ASA. De resterende 30 prosent i Fredensborg Boligutleie ANS var eid av Fredensborg Eiendomsselskap AS, hvor Ivar Tollefsen var eneaksjonær. Som følge av helseforetaksloven, som trådte i kraft 1. januar 2002, overtok staten de aktuelle eiendommene fra Oslo kommune og trådte dermed inn på selgersiden i kontrakten med Fredensborg Boligutleie ANS.

Før avtalen var gjennomført, solgte ABG Sundal Collier ASA 1. juli 2005 alle selskapets aksjer i Vika Kapital AS til Ivar Tollefsen eller et annet rettssubjekt han måtte utpeke innen overdragelsen. Tollefsen utpekte Fredensborg Eiendomsselskap AS som kjøper. Etter aksjeoverdragelsen ville Ivar Tollefsen råde 100 prosent over Fredensborg Boligutleie ANS, mens han tidligere rådet 30 prosent over selskapet. Reelt sett fikk han samtidig overdratt 70 prosent av rettighetene etter avtalen om kjøp av sykehusporteføljen. Oslo kommune mente derfor at aksjeoverdragelsen utløste kommunal forkjøpsrett etter leiegårdsloven § 2 andre ledd. Etter kommunal behandling fattet Oslo bystyre 14. desember 2005 vedtak om å benytte forkjøpsrett til i alt tolv leiegårder.

Tingretten fant at det ikke var hjemmel for å utøve forkjøpsrett, og at det også var feil ved begrunnelsen for vedtaket om forkjøpsrett. Lagmannsretten kom til motsatt resultat. Kjæremål over lagmannsrettens kjennelse ble overført til muntlig behandling i Høyesterett i avdeling.

Kjæremålet gjaldt for det første spørsmålet om vedtaket om bruk av forkjøpsrett hadde tilstrekkelig hjemmel i leiegårdsloven § 2 andre ledd og rettet seg på dette punkt mot lagmannsrettens tolkning av begrepene overføring av ”eiendomsrett” og ”leiegårdsselskap”. Hovedspørsmålet i saken var om overdragelse av rettighetene etter en avtale om salg av en leiegård omfattes av begrepet overdragelse av eiendomsrett. Høyesterett fant det klart at så er tilfelle. Videre fant Høyesterett at et selskap som ikke eier noen leiegård, men som har inngått avtale om å kjøpe en rekke leiegårder som selskapet skal forvalte og leie ut, er å anse som et leiegårdsselskap. Lagmannsretten hadde kommet til samme resultat.

Videre gjaldt kjæremålet spørsmålet om lagmannsretten ved avgjørelsen av om kommunens vedtak om å benytte forkjøpsretten led av forvaltningsmessige mangler, hadde bygget på feil forståelse av forvaltningslovens krav til begrunnelsen for vedtaket. Heller ikke på dette punkt var det etter Høyesteretts syn feil ved lagmannsrettens avgjørelse. Kjæremålet ble etter dette forkastet.

Les avgjørelsen i sin helhet