Regulering av festeavgift
Høgsteretts dom 26.11.2008, HR-2008-02046-A, (sak nr. 2008/1068), sivil sak, anke over dom
Re kommune (advokat Arne Lie) mot Opplysningsvesenets fond (advokat Erik Gjævenes)
Dommarane: Inderberg, Stabel, Tjomsland, Oftedal Broch, Gjølstad
Saka gjeld regulering av festeavgift og reiser spørsmål om kva verknad det har at den festa grunnen er regulert og blir brukt til eit offentleg formål.
Våle kommune (no Re kommune) søkte tidleg i 1950-åra om å få disponere delar av Våle prestegards grunn for å byggje ny skole. I 1954 skreiv dei festekontrakt for parsellen. Festetida blei sett til 99 år og den årlege festeavgifta til 825 kroner. Punkt 2 andre ledd i kontrakten fastsette at festeavgifta kunne regulerast etter 25, 50 og 75 år ”under hensyn til rentenivået og til endringer i parsellens verdi som ikke skyldes festerens egne foranstaltninger”.
Ved årsskiftet 1980–1981 blei festeavgifta sett opp til 10 800 kroner i året. I 2004 tok Opplysningsvesenets fond initiativ til ein ny auke av avgifta til 116 319 kroner, og då partane ikkje blei samde, avtalte dei at spørsmålet skulle avgjerast ved rettsleg skjønn.
Lagmannsretten meinte det følgde av avtalen og analogi frå ekspropriasjonsretten at verdsetjinga skulle skje med utgangspunkt i den sannsynlege alternative utnyttingsmåten av området – og fann at det ville blitt bygd bustader om det ikkje hadde vore skole på området. Lagmannsretten sette avgifta til 192 528 kroner. Kommunen anka og hevda at tomteverdien måtte fastsetjast ut frå at tomta var brukt og regulert til skoletomt. I mangel på marknadsverdi for ei slik tomt burde avgiftsreguleringa skje på grunnlag av auken i pengeverdien sidan reguleringa i 1980/1981.
Høgsterett forkasta anken frå kommunen. Av ordlyden i reguleringsklausulen og rundskrivet det er vist til i kontrakten, går klart fram at det er endringar i verdien av grunnen, ikkje pengeverdien, som skal vere utgangspunktet for reguleringa. Dette inneber at avtalen ikkje utan særlege haldepunkt kan forståast slik at ein skal sjå bort frå den verdistiginga parsellen ville fått dersom han ikkje var nytta og regulert til skole. Slike særlege haldepunkt låg ikkje føre. Høgsterett peikte òg på at ekspropriasjonsrettslege prinsipp, jf. Rt. 1996 side 521, styrkte dette tolkingsresultatet.