Krav om prisavslag etter avhendingslova ved mangel i eit fellesareal

Dommarane: Matheson, Tønder, Bårdsen, Normann, Matningsdal

Saka gjaldt krav om prisavslag etter avhendingslova ved mangel i eit fellesareal i direkte tilknyting til ein eigarseksjon i eit bustadsameige.

Julie Storlie selde i 2005 leilegheita si i eit bustadsameige på Frogner i Oslo til Kristin Moseby. Det var teikna eigarskifteforsikring i Protector Forsikring. Eigarseksjonen låg i den opphavlege underetasjen i huset og hadde krypkjellar under golvnivået. Etter overtakinga blei det konstatert rotteangrep i golv- og veggkonstruksjonane i seksjonen som følgje av mangelfulle moderniseringsarbeid i den tida Storlie åtte bustaden. Leilegheita gjekk etter ei tid ikkje an å bu i. Seljaren og Protector nekta ansvar i saka. Det blei etter kvart sett i gang eit utbetringsarbeid som blei betalt av sameiget.

Protector vedgjekk for Høgsterett at rotteplaga og det tilhøyrande utbetringsbehovet utgjorde ein mangel etter avhendingslova. Det blei likevel peikt på at mangelen var i golvet/etasjeskiljet i sjølve bygningskonstruksjonen. Dette er ifølgje eigarseksjonslova eit fellesareal. Manglar ved fellesareal er ein felleskostnad som blir fordelt etter sameigebrøk. Protector hevda derfor at seljaransvaret var avgrensa til 45 000 kroner, som var Moseby sin del av totalkostnaden på 790 000 kroner.

Høgsterett kom med utgangspunkt i Rt. 2003 side 387 (takterrassedommen) samrøystes til at golvkonstruksjonen i saka som låg føre, var eit fellesområde som ein etter avhendingslova måtte sjå på som forbunde med brukseininga og dermed ein del av brukseininga. Grensedraginga mot kva som etter eigarseksjonslova § 23 er ein mangel i fellesareal med eit primæransvar for sameiget, fell dermed ikkje nødvendigvis saman med kva som etter avhendingslova er ein mangel i fellesareal med eit primæransvar for seljaren av seksjonen.

Protector gjorde gjeldande at tapet Moseby hadde etter avhendingslova § 4-12, likevel var avgrensa til 45 000 kroner, ettersom dette var den kostnaden ho hefta for overfor sameiget, som hadde teke på seg kostnaden med utbetringa. Høgsterett peikte på at det avgjerande for vederlagsjustering etter § 4-12 er om eigedommen ved overtakinga på grunn av redusert teknisk stand har lågare verdi enn det som var lagt til grunn i kjøpekontrakten. Det er denne verdiforskjellen som skal kompenserast.

Høgsterett slo i dommen fast at det at sameiget betalte for utbetringsarbeida, ikkje hindra kjøparen i å krevje å få dekt kostnadene under eigarskifteforsikringa. Eit mishaldsansvar blir ikkje redusert av at kjøparen har fått hjelp og støtte frå ein tredjepart til å utbetre mangelen. Sameiget hadde ved betalinga heller ikkje fått kravet frå Moseby overdrege til seg. Moseby hadde derfor retten til å forfølgje kravet i behald.

Les avgjørelsen i sin helhet