Oppregulering av festeavgifter i fremfesteforhold

Dommere: Bruzelius, Tønder, Matheson, Indreberg, Coward

Saken gjaldt oppregulering av festeavgifter i fremfesteforhold. Spørsmålet var om frembortfester kan kreve festeavgiftene fastsatt på annet grunnlag enn etter endringer i pengeverdien, jf. tomtefesteloven § 15 annet ledd nr. 2, jf. første ledd.

Rygge tomteselskap – et heleid kommunalt selskap – festet i 1969 ca. 608 mål med henblikk på fremfeste til blant annet borettslag. Ankemotpartene – fire borettslag – festet sine eiendommer fra tomteselskapet i henholdsvis 1974, 1976, 1977 og 1985. Fremfestekontraktene har klausuler om regulering av fremfesteavgiften, men disse er noe forskjellig utformet. En klausul går ut på at festeavgiften kunne kreves regulert hvert 10. år overensstemmende med ”prisnivået i strøket”, i to kontrakter er fastsatt at dette skal skje overensstemmende med ”endringene i prisnivået for tomter i strøket”. I den fjerde kontrakten, som ble inngått på et tidspunkt da det ikke gjaldt prisregulering, er til sistnevnte formulering tilføyd ”svarende til tomteselskapets økte forpliktelser overfor grunneieren og endringer i rentenivået”. Alle inneholder dessuten en bestemmelse om at reguleringen minst skal tilsvare stigningen i ”Statistisk Sentralbyrås engrosprisindeks”.

Tomteselskapet varslet, etter at tomtefesteloven hadde trådt i kraft, forhøyelse av festeavgiftene med grunnlag i tomteverdien, og begjærte skjønn for fastsettelsen av disse. Tingretten kom – under dissens – til at det for tre av de fire borettslagene tvillaust var avtalt en annen regulering enn etter hovedregelen, og enstemmig til at så ikke var tilfelle for det fjerde borettslaget. Det ble begjært overskjønn, og lagmannsretten kom for alle fire borettslagene til at reguleringen skulle skje i samsvar med endringene i pengeverdien.

Det var enighet mellom partene om at det er avtalt en annen norm enn lovens hovedregel, men ankemotpartene anførte at det ikke var ”tvillaust” hvilken norm som er avtalt, bl.a. fordi fremfesteavgiftene inneholdt en subsidiering, som ikke ville bli opprettholdt ved en fastsettelse etter tomteverdien.

Høyesterett kom enstemmig til at det ”tvillaust” fremgår av revisjonsklausulene i alle kontraktene hvilken norm som er avtalt for oppreguleringen av festekontraktene, nemlig tomteverdien, og opphevet overskjønnet. Henvisningen til engrosprisindeksen måtte ses i lys av prisreguleringene som gjaldt da avtalene ble inngått – og for så vidt gjelder den avtalen som ble inngått i 1985, til tomteselskapets behov for å kunne videreføre økninger i den opprinnelige festekontakten. Det ble videre vist til at lovgiver ved utformingen av tomtefesteloven § 15 annet ledd nr. 2  har foretatt en avveiing av hensynene til fester og bortfester. Det var i tillegg ikke noe i fremfestekontraktene som understøttet borettslagets anførsel om at fremfesteavgiftene innebar subsidiering av borettslagene.

Les avgjørelsen i sin helhet