Prisavslag ved kjøp av en fast boligeiendom

Dommere: Matningsdal, Webster, Noer, Matheson, Schei

Saken gjaldt forholdet mellom avhendingsloven § 4-12 første og andre ledd ved kjøp av en boligeiendom – nærmere bestemt om et prisavslag i et tilfelle hvor eiendommen var solgt kunne settes til et høyere beløp enn det beløpet en sakkyndig hadde anslått at utbedring ville koste.

Ingeborg Olsen kjøpte i august 2007 en boligeiendom av Ingeborg og John Rajal for 2 740 000 kroner. Boligen var oppført i 1980. Rajala hadde tegnet eierskifteforsikring i Am Trust International Underwriters Ltd.

Etter overtakelsen viste det seg at kjelleren i huset hadde fuktskader. Olsen henvendte seg da til advokat som i midten av oktober 2007 sendte brev til selgerne om de problemene som var avdekket og gav uttrykk for at Olsen ønsket å omgjøre handelen. Selgerne besvarte ikke dette brevet. Etter å ha innhentet to sakkyndige uttalelser som begge bekreftet problemene, og at de skyldtes dreneringen, henvendte advokaten seg i januar 2008 på ny til selgerne. Brevet var vedlagt rapportene fra de sakkyndige, og det ble fremsatt hevingskrav.

Selgerne oversendte saken til forsikringsselskapet som engasjerte en ny sakkyndig til å undersøke eiendommen. Også denne sakkyndige konkluderte med at boligen hadde fuktskader som han anslo at det ville koste 322 500 kroner inklusive merverdiavgift å utbedre. Heving ble imidlertid ikke akseptert, men i et brev i slutten av mars 2008 ble det tilbudt et prisavslag på 150 000 kroner. Reduksjonen i forhold til anslåtte utgifter ved utbedring var begrunnet i den standardhevingen som en utbedring angivelig ville gi.

Olsen aksepterte ikke tilbudet. På grunn av store pusteproblemer ved å oppholde seg i boligen, flyttet hun ikke inn i den. Da hun ikke fikk et tilbud som hun ville akseptere, bestemte hun seg for å selge eiendommen – noe forsikringsselskapet ble varslet om. I mai 2008 ble eiendommen solgt for 2 150 000 kroner til den eneste personen som gav bud.

Både tingretten og lagmannsretten kom til at prisavslaget ikke kunne begrenses til utgiftene ved utbedring, og tok til følge hennes krav om å bli tilkjent differansen mellom kjøpe- og salgssum.

Høyesterett kom enstemmig til at avhendingsloven § 4-12 ikke kunne forstås slik at et prisavslag aldri kan overstige utgiftene til utbedring med fradrag for en eventuell standardheving. Lovens ordlyd og forarbeidene lest i sammenheng trakk klart i retning av at første ledd om forholdsmessig avslag utgjør den overordnete regelen selv om prisavslaget av praktiske grunner normalt fastsettes etter andre ledd. Høyesterett kunne heller ikke se at sammenhengen i rettssystemet – herunder reelle hensyn – tilsa en annen løsning. Samtidig ble det understreket at når loven krever at det må godtgjøres at verdireduksjonen avviker fra utgiftene til utbedring, må anvendelse av første ledd kreve kvalifisert sannsynlighetsovervekt for at verdireduksjonen er høyere enn utgiftene til utbedring.

Anken ble etter dette forkastet. Olsen hadde solgt eiendommen i et svakt stigende marked, og gjort hva som med rimelighet kunne kreves av henne for å redusere selgernes tap.

Les avgjørelsen i sin helhet