Spørsmål om avtalt avbestillingsgebyr kan settes til side til forbrukerens ugunst
Høyesteretts dom, 24.09.2010, HR-2010-01597-A, (sak nr. 2010/466), sivil sak, anke over dom
T Capital AS (advokat Knut Ro) mot Urbanium Schous ANS (advokat Ole Tokvam)
Bustadoppføringslova § 54 annet punktum
Dommere: Normann, Matheson, Bruzelius, Øie, Tjomsland
T Capital AS (T Capital) driver med utleie av fast eiendom. Urbanium Schous ANS (Urbanium) er et selskap som ble etablert for utbygging av leiligheter og tilhørende nærings- og parkeringsarealer på deler av tomten til tidligere Schous bryggeri på Grünerløkka.
Våren 2007 annonserte Urbanium prosjektet for salg. Prosjektet besto av til sammen 106 leiligheter.
Den 4. juli 2007 inngikk T Capital avtale med Urbanium om kjøp av 8 eierseksjoner i Schouskvartalet. Kontrakten var en standardkontrakt som ble benyttet ved salg av samtlige leiligheter i prosjektet.
Det fulgte av kjøpekontrakten punkt 4.1 at:
”Avtalens omfang reguleres av herværende kontrakt med vedlegg og salgsprospekt. For øvrig reguleres avtalen av Bustadoppføringsloven av 13. juni 1997 nr. 43 med de plikter og rettigheter for partene som der beskrives.”
I kontrakten punkt 4.4 var det bestemt at:
”Avbestillingsgebyr etter bustadoppføringsloven § 54 er fastsatt til termin 1 av kjøpesummen.”
Kjøpesummen for de åtte leilighetene var avtalt til samlet 24 250 000 kroner med tillegg av omkostninger. Kroner 800 000, termin 1 av kjøpesummen, skulle betales ved signering av kjøpekontrakten.
10. desember 2008 avbestilte T Capital under henvisning til kjøpekontrakten punkt 4.4 samtlige åtte leiligheter. Selskapet aksepterte at Urbanium beholdt avbestillingsgebyret på til sammen 800 000 kroner. Urbanium bestred at T Capital hadde en generell rett til å ombestemme seg uten at dette medførte økonomisk ansvar utover gebyret.
Tingretten og lagmannsretten kom til at Urbanium hadde krav på erstatning for det tap selskapet ble påført ved avbestillingen, blant annet anslått tap ved dekningssalg av leilighetene på grunn av verdifall på boliger. T Capital anket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Urbanium frafalt på grunn av kontraktens punkt 4.1 for Høyesterett anførselen om at bustadoppføringslova ikke skulle gjelde mellom to næringsdrivende parter.
Saken ble for Høyesterett behandlet sammen med sak nr. 2010/998 som gjaldt avbestilling av leilighet i samme kompleks. I den andre saken var kjøperne forbrukere som skulle benytte leiligheten selv. Høyesterett kom under tvil til at anken måtte føre frem. Det følger av § 54 annet punktum at avbestillingsgebyret ”lyt verke rimeleg i lys av føresegnene i § 52 og § 53.” Høyesterett fant at lovens system sammenholdt med uttalelser i forarbeidene gir støtte for å anta at § 54 annet punktum bare kan påberopes av forbrukeren. Det er fritt opp til entreprenøren om han ved utformingen av kontrakten ønsker å ta den risikoen det innebærer å innta en bestemmelse om avbestillingsgebyr, og hvordan denne eventuelt bør utformes. Hensynet til forutberegnlighet for forbrukeren kan også tilsi at man ikke kan fravike avbestillingsgebyret til hans skade.