Krav om prisavslag etter avhendingsloven § 4-12 og forståelsen av vesentlighetskravet i § 3-9

Dommere: Matheson, Indreberg, Skoghøy, Øie, Gjølstad

Saken gjaldt krav om prisavslag etter avhendingsloven § 4-12 og forståelsen av vesentlighetskravet i § 3-9. Saken gjaldt også hvorvidt reklamasjon var foretatt ”innan rimeleg tid” etter § 4-19.

De ankende parter hadde inngått kontrakt om kjøp av en boligeiendom til en pris av kr. 2 230 000. Boligen var oppført i 1976 og var 27 år gammel på overtakelsestidspunktet. Eiendommen var solgt ”som han er” og med en særskilt opplysning i salgsprospektet om at selgers ansvar etter avhendingsloven dermed var redusert.

Ved oppussing av eiendommen to og et halvt år etter overtakelsen, ble det oppdaget bygningstekniske feil ved boligen. Kjøperne reklamerte over feilene først 3–4 måneder etter at de var blitt oppdaget. Slik saken stod for Høyesterett, var det tale om tre feil til en samlet utbedringskostnad på kr 75 000. Dette tilsvarte 3,36 prosent av kjøpesummen.

Høyesterett pekte på at vesentlighetskravet i § 3-9 må avgjøres etter en skjønnsmessig helhetsvurdering. Utbedringskostnadene ved eiendommen lå i forhold til størrelsen på kjøpesummen, godt under det nivået som må kreves for at vesentlighetskravet skal være oppfylt. Det ble imidlertid understreket at prosentberegninger ikke er noe annet enn et utgangspunkt for en helhetsvurdering der også andre forhold er av betydning for vesentlighetsspørsmålet, slik som salgssituasjonen, feilens art og betydning og boligens karakter og standard. Høyesterett kunne etter en konkret vurdering ikke se at ”tilhøva elles” likevel tilsa at vesentlighetskravet etter § 3-9 var oppfylt.

Det ble i dommen også tatt stilling til om kjøperne hadde reklamert innen rimelig tid. Spørsmålet ble besvart benektende. Det ble ved bedømmelsen blant annet lagt vekt på at loven bare stiller krav om nøytral reklamasjon, og at det allerede var gått mer enn to og et halvt år siden overtakelsen da feilene ble oppdaget.

Les avgjørelsen i sin helhet