Saken gjelder prinsippene for fastsettelse av innløsningssum

Dommere: Stabel, Bårdsen, Matheson, Webster, Tjomsland

Saken gjelder prinsippene for fastsettelse av innløsningssum – herunder valg av kapitaliseringsrentesats  – etter tomtefesteloven § 37 første ledd slik bestemmelsen lød før lovendringen 19. juni 2009, og med utgangspunkt i plenumsdommen i Rt. 2007 side 1308 (Sørheimdommen).

Festerne av åtte sentralt beliggende boligtomter i Ski kommune krevde i mars 2009 innløsning av tomtene til 20 ganger oppregulert festeavgift. Den oppregulerte festeavgiften var 9 660 kroner for alle tomtene, mens råtomtverdien varierte mellom 200 000 og 310 000 kroner. Kravet var basert på dagjeldende annet punktum i tomtefesteloven § 37 første ledd, justert etter resultatet i Rt. 2007 side 1308. Bortfesteren mente multiplikasjonsfaktoren skulle være 30. Tingretten kom – under dissens – til at den skulle være 30. Lagmannsretten kom – også under dissens – til en multiplikasjonsfaktor på 20 for en av tomtene, 30 for fire og 25 for resten. Det fremgikk av flertallets begrunnelse at man hadde tatt utgangspunkt i råtomtverdien for hver enkelt tomt, og tilpasset kapitaliseringsfaktoren som et individuelt verktøy for å komme nærmest mulig denne.

Festerne av fem av tomtene anket til Høyesterett. Høyesterett opphevet overskjønnet på grunn av gal rettsanvendelse. Det følger av Rt. 2007 side 1308 at festers krav etter den tidligere bestemmelsen i tomtefesteloven på innløsning til 40 prosent av råtomtverdien, ikke kan opprettholdes så langt det kommer i strid med kravet til full erstatning ved ekspropriasjon i Grunnloven § 105. Som full erstatning anses ikke råtomtverdien, men bortfallet av den neddiskonterte festeavgiften. Det er som hovedregel den vanlige kapitaliseringsrente på fem prosent som skal anvendes Skulle en annen faktor legges til grunn, måtte det, med henvisning til Rt. 2007 side 1354, foreligge særlige forhold, og skjønnsgrunnene måtte ha redegjort for metodevalget.

Les avgjørelsen i sin helhet