Krav om erstatning mot eigedomsmeklar pga. sletting av sikringsobligasjon

Dommarar: Tønder, Falkanger, Endresen, Skoghøy, Tjomsland

Saka gjaldt krav om erstatning mot ein eigedomsmeklar på grunn av sletting av ein sikringsobligasjon og på grunn av ei påstått manglande gjennomføring av eit meklaroppdrag.

Meklarfirmaet Notar Nybygg Kirkeveien (Notar) formidla salet av tre næringsseksjonar som kjøparane hadde planar om å utvikle vidare til seks bustadseksjonar. Skøyta på dei tre seksjonane blei utferda in blanco, da kjøparane ønskte å overføre heimelen direkte frå seljaren til kjøparane av bustadseksjonane. Skøyta blei i mellomtida oppbevarte hos meklaren. Seljaren utferda dessutan ein sikringsobligasjon pålydande kjøpesummen på 3,3 millionar kroner, som blei tinglyst på kvar av seksjonane. Etter at seljaren hadde utferda og tinglyst ei urådigerklæring, fekk meklaren sletta sikringsobligasjonen.

I desember 2008 blei det opna konkurs i buet til Notar, og Gjensidige Forsikring ASA, som trygdgivar for Notarkjeden, etablerte eit selskap, Glitne Oppgjørssentral AS (Glitne), som skulle gjennomføre alle eigedomshandlar, mellom anna oppgjer og overføringar av heimlar, innanfor kjeda.

I mai 2008 blei det opna konkurs i buet til seljaren. På dette tidspunktet var ein av bustadseksjonane enno ikkje seld. Konkursbuet tok beslag i seksjonen.

Kjøparane gjekk til sak mot Gjensidige, som trygdgivar for både Notar og Glitne, og kravde erstatning for tapt salssum på 1,6 millionar kroner. Grunnlaget var at det var aktlaust og kontraktsstridig av Notar å slette sikringsobligasjonen.

Både tingretten og lagmannsretten frifann Gjensidige med grunngivinga at ein advokat som kjøparane hadde engasjert for å gjennomføre sala av bustadseksjonane, i realiteten hadde teke over meklaroppdraget og dermed frigitt Notar/Glitne. Det blei vist til at Glitne, etter ein førespurnad frå advokaten i januar 2009, sende kjøparane eit ferdig utfylt skøyte på bustadseksjonen, og at dette ikkje blei sendt tilbake til Glitne for tinglysing, da advokaten sjølv skulle sørgje for tinglysing når ein hadde funne ein kjøpar av bustadseksjonen.

Ein samla Høgsterett fann det kontraktsstridig og aktlaust av Notar å slette sikringsobligasjonen. Det var vidare ansvarsutløysande at verken Notar eller Glitne gjorde noko for å eliminere tapsrisikoen slettinga førte med seg, eller underrette kjøparane om dette. Ettersom sikringsseksjonen skulle sikre mot tap av kjøpesummen for næringsseksjonane, måtte tapet som kunne krevjast erstatta som følgje av slettinga, avgrensast til den delen av kjøpesummen som refererte seg til den seksjonen som var att, dvs. 550 000 kroner, som var ein sjettedel av kjøpesummen.

Fleirtalet kom til at Gjensidige i utgangspunktet også måtte haldast ansvarleg for resten av salssummen. Det var ikkje haldepunkt for at meklaroppdraget var overført til advokaten til kjøparane, og Glitne hadde eit sjølvstendig ansvar for å følgje opp utferdinga av skøytet i januar 2009 – ei forplikting som blei forsterka av at meklaren hadde sletta sikringsobligasjonen. Fleirtalet la til grunn at det på dette tidspunktet – kort tid før konkursen til seljaren – ikkje var andre moglege måtar å rette opp feilen på enn å overføre heimelen til kjøparane ved å tinglyse skøytet. Dette ville ha hindra tap som følgje av konkursen til seljaren. Når Glitne ikkje tok initiativ til dette, måtte Gjensidige også vere ansvarleg for heile tapet. Men erstatninga som refererte seg til at skøytet ikkje var tinglyst, blei redusert med ein tredjedel, sidan den forseinka heimelsoverføringa hadde si årsak i at kjøparane ønskte å overføre heimelen direkte til bustadseksjonskjøparen.

Mindretalet – dommar Tjomsland – kom til at Gjensidige ikkje skulle haldast erstatningsansvarleg for det vidare tapet i samband med slettinga av obligasjonen som den manglande tinglysinga av skøytet førte med seg for kjøparane. 

Les avgjørelsen i sin helhet